【Case Review】大阪市西成区天下茶屋北2丁目｜S造4階・25㎡×7戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市西成区天下茶屋北2丁目の売土地です。
南海本線「天下茶屋」駅徒歩4分。土地面積81.16㎡のコンパクトな駅近敷地について、**S造4階建・25㎡×7戸・延床約220㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格2,780万円、土地面積81.16㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率300％、東側公道約5.7m、接道約7.4m、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪市西成区天下茶屋北2丁目
- 交通：南海本線「天下茶屋」駅 徒歩4分
- 土地価格：2,780万円
- 土地面積：81.16㎡
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：300％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：東側公道 約5.7m
- 接道：約7.4m
- セットバック：なし
- 建築条件：なし
- 現況：上物あり
- 引渡し：即時
駅まで約250mの南向き・駅近立地です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造4階建
25㎡×7戸
延床約220㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：4階建
- 戸数：7戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：175㎡
- 共用部等：約45㎡
- 延床面積：約220㎡
- 想定間取り：1K～1DK
駅徒歩4分の単身者向け新築共同住宅として、25㎡住戸を基本に検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**300％**ですが、第一種住居地域で前面道路幅員が約5.7mのため、道路幅員による容積率を確認します。
5.7m ×0.4＝228％
したがって、
実効容積率＝約228％
として検討するのが安全です。
容積対象床
81.16㎡ ×228％＝ 約185.0㎡です。
今回の住戸部分は、
25㎡ ×7戸＝ 175㎡です。
住戸175㎡＋共用部等45㎡＝220㎡
です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
土地面積81.16㎡に対して、
81.16㎡ ×80％＝ 約64.9㎡
が建築面積の基本的な上限目安です。
延床220㎡を4階で単純平均すると、
220㎡ ÷4階＝ 約55㎡／階です。
したがって、約55㎡ ＜ 約64.9㎡
となり、建蔽率上は検討可能な範囲です。
建築計画イメージ
7戸を4階で構成する一例として、
1階
25㎡×1戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
4階
25㎡×2戸
合計、25㎡×7戸＝175㎡
を住戸部分として想定します。
1階にはエントランス・階段・設備スペース・ゴミ置場等を配置し、上階を2戸／階とする構成です。
賃料想定
ここからは販売資料の記載ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
天下茶屋駅徒歩4分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
7.5万円 ×7戸 ×12か月
＝ 630万円／年
収益シミュレーション
土地費
2,780万円
建築費
S造4階建・延床220㎡
220㎡ ÷3.3058
＝約66.5坪
S造建築費を当社概算基準の、120万円／坪とすると、
66.5坪 ×120万円＝ 約7,986万円
土地＋建物
2,780万円 ＋7,986万円
＝ 約1億766万円
※設計費・外構費・既存建物解体費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料630万円の場合、
630万円 ÷1億766万円 ×100＝ 約5.9％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％には届かない試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 588万円 | 約5.5％ |
| 7.5万円 | 630万円 | 約5.9％ |
| 8.0万円 | 672万円 | 約6.2％ |
| 8.5万円 | 714万円 | 約6.6％ |
| 9.0万円 | 756万円 | 約7.0％ |
今回の概算では、
月額約9.0万円／戸
が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
そのため、実勢賃料だけでなく、S造4階の建築費をどこまで抑えられるかが事業性を左右します。
この案件の良い点
1．天下茶屋駅徒歩4分
南海本線「天下茶屋」駅徒歩4分という駅近立地が、本案件最大の魅力です。
小規模単身者向け共同住宅では、駅距離は賃貸募集力に直結しやすい条件です。
2．土地価格2,780万円
大阪市内の駅近土地として、土地取得額が比較的小さい点はメリットです。
総事業費を1億円前後に抑えられる可能性があるため、大型S造案件とは異なる投資規模で検討できます。
3．接道間口約7.4m
土地面積は約81㎡と小さいものの、接道は約7.4m確保されています。
4．25㎡×7戸
極端な狭小住戸にせず、
25㎡／戸
を確保する設定です。
単身者向け1K～1DKとして一定の商品性を維持する計画です。
総合評価
大阪市西成区天下茶屋北2丁目は、
天下茶屋駅徒歩4分・土地約81㎡・接道約7.4m・土地価格2,780万円
という条件を活かし、S造4階建・25㎡×7戸・延床約220㎡
の小規模収益共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億766万円
- 年間満室賃料：約630万円
- 想定表面利回り：約5.9％
となりました。
大阪基準7％には現状届きませんが、駅徒歩4分という立地力が強く、建築コストを抑えられれば事業性改善の余地がある案件です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。