【Case Review】大阪市西成区天下茶屋3丁目｜S造6階・25㎡×22戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市西成区天下茶屋3丁目の売土地です。
南海線・大阪メトロ堺筋線「天下茶屋」駅徒歩3分。土地面積約196㎡の駅近土地について、**S造6階建・25㎡×22戸・延床約650㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格9,480万円、土地面積196.53㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率300％、北側道路約11m、接道約8.5m、現況更地の土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪市西成区天下茶屋3丁目
- 交通：南海線・大阪メトロ堺筋線「天下茶屋」駅 徒歩3分
- 土地価格：9,480万円
- 土地面積：196.53㎡
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：300％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：北側 約11m
- 接道：約8.5m
- 現況：更地
- 建築条件：なし
販売資料の現況平面図では、細長いものの比較的素直な敷地形状が確認できます。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造6階建
25㎡×22戸
延床約650㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：6階建
- 戸数：22戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：550㎡
- 共用部等：約100㎡
- 延床面積：約650㎡
- 想定間取り：1K～1DK
容積率の考え方
指定容積率は**300％**です。
前面道路は約11m、用途地域は第一種住居地域のため、道路幅員による容積率は、
11m ×0.4＝440％
となります。
したがって、指定容積率300％の方が小さく、
実効容積率＝300％
として検討できます。
容積対象床
196.53㎡ ×300％
＝ 約589.6㎡
です。
今回の住戸部分は、
25㎡ ×22戸
＝ 550㎡
です。
今回の想定延床は、
住戸550㎡＋共用部等約100㎡＝延床650㎡
です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
土地面積196.53㎡に対して、
196.53㎡ ×80％
＝ 約157.2㎡
が建築面積の基本的な上限目安です。
延床650㎡を6階で単純平均すると、
650㎡ ÷6階＝ 約108.3㎡／階です。
建築計画イメージ
22戸を6階で構成するため、一例として、
1階
25㎡×2戸
2階
25㎡×4戸
3階
25㎡×4戸
4階
25㎡×4戸
5階
25㎡×4戸
6階
25㎡×4戸
合計、25㎡×22戸＝550㎡
を住戸部分として想定します。
1階はエントランス・EV・設備スペース・ゴミ置場等を確保しやすいよう、住戸数を抑える構成です。
共用廊下・階段・EV等を含め、延床約650㎡を目標ボリュームとして検討します。
賃料想定
ここからは当社による初期事業性確認のための概算です。
天下茶屋駅徒歩3分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
7.5万円 ×22戸 ×12か月＝ 1,980万円／年
収益シミュレーション
土地費
9,480万円
建築費
S造6階建・延床650㎡
650㎡ ÷3.3058
＝約196.6坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると
196.6坪 ×120万円
＝ 約2億3,595万円
土地＋建物
9,480万円 ＋2億3,595万円
＝ 約3億3,075万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,980万円の場合、
1,980万円 ÷3億3,075万円 ×100
＝ 約6.0％となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％には届かない試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 1,848万円 | 約5.6％ |
| 7.5万円 | 1,980万円 | 約6.0％ |
| 8.0万円 | 2,112万円 | 約6.4％ |
| 8.5万円 | 2,244万円 | 約6.8％ |
| 9.0万円 | 2,376万円 | 約7.2％ |
今回の概算では、月額約8.8万円／戸
が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
したがって、実勢賃料の確認とともに、建築費をどこまで圧縮できるかが重要になります。
この案件の良い点
1．天下茶屋駅徒歩3分
本案件最大の魅力です。
南海線・大阪メトロ堺筋線を利用できる「天下茶屋」駅徒歩3分という駅近立地は、単身者向け共同住宅として高い競争力が期待できます。
2．土地約59坪
土地面積196.53㎡、約59坪あります。
駅徒歩3分という立地で20戸を超える共同住宅を検討できるまとまった土地面積です。
3．容積率300％
前面道路約11mのため、道路幅員による容積制限を受けず、指定容積率300％を活用できます。
4．25㎡×22戸
今回、25㎡×22戸とすることで、土地取得費を22戸へ分散します。
戸数を確保しながらも、住戸面積25㎡を維持する計画です。
5．現況更地
販売資料上、現況は更地です。
解体工程を必要としないため、事業スケジュールを組みやすい点もメリットです。
総合評価
大阪市西成区天下茶屋3丁目は、
天下茶屋駅徒歩3分・土地約196㎡・容積率300％・前面道路約11m・現況更地
という条件を活かし、S造6階建・25㎡×22戸・延床約650㎡
の収益共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約3億3,075万円
- 年間満室賃料：約1,980万円
- 想定表面利回り：約6.0％
となりました。
大阪基準の7％には現状届きませんが、駅徒歩3分という立地力があり、戸数・賃料・建築費を最適化することで事業性改善を狙える案件です。
駅徒歩3分という立地ポテンシャルを活かしながら、22戸まで戸数を高めることで収益性を狙う案件候補として注目したい計画です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。