【Case Review】東大阪市長田西1丁目｜木造3階・25㎡×14戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東大阪市長田西1丁目の売土地です。
大阪メトロ中央線・近鉄けいはんな線「長田」駅徒歩11分。土地面積242.92㎡（約73.48坪）の敷地について、
木造3階建・25㎡×14戸・延床約420㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格6,970万円、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率200％、北東側公道約8.9m、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府東大阪市長田西1丁目
- 交通：大阪メトロ中央線「長田」駅 徒歩11分
- 交通：近鉄けいはんな線「長田」駅 徒歩11分
- 土地価格：6,970万円
- 土地面積：242.92㎡（約73.48坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：北東側公道 約8.9m
- 私道負担：なし
- 建築条件：なし
- 現況：古家あり
- 引渡し：相談
道路側間口約10.66m、奥行約22～24m程度を確保しています。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×14戸
延床約420㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：14戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：350㎡
- 共用部等：約70㎡
- 延床面積：約420㎡
- 想定間取り：1K～1DK
土地約73坪を活かし、木造3階で14戸を確保する中規模共同住宅計画です。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
第一種住居地域で前面道路幅員は約8.9mありますので、
8.9m ×0.4＝356％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％です。
容積対象床
242.92㎡ ×200％
＝ 約485.8㎡
です。
今回の想定延床420㎡は、
420㎡ ＜ 485.8㎡
となり、容積率には一定の余裕があります。
また、共同住宅の共用廊下・階段等について容積率算定上の不算入が適用できれば、さらに余裕を持った計画が可能になります。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
242.92㎡ ×80％
＝ 約194.3㎡
が建築面積の上限目安です。
延床420㎡を3階で単純平均すると、
420㎡ ÷3階
＝ 約140㎡／階
です。
したがって、
約140㎡ ＜ 約194.3㎡
となり、建蔽率には十分な余裕があります。
今回の計画では、建蔽率・容積率ともに無理に上限まで使用せず、駐輪場・ゴミ置場・共用動線等を確保しやすい計画としています。
建築計画イメージ
14戸を3階で構成する一例として、
1階
25㎡×4戸
2階
25㎡×5戸
3階
25㎡×5戸
合計、
25㎡×14戸＝350㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・エントランス・PS等を含めて、
延床約420㎡
とする計画です。
敷地の道路側間口が約10.7m確保されているため、エントランス・階段・住戸を比較的効率よく配置できる可能性があります。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
長田駅徒歩11分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.0万円 ×14戸 ×12か月
＝ 1,176万円／年
収益シミュレーション
土地費
6,970万円
建築費
木造3階建・延床420㎡
420㎡ ÷3.3058
＝約127.1坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
127.1坪 ×80万円
＝ 約1億164万円
土地＋建物
6,970万円 ＋1億164万円
＝ 約1億7,134万円
※設計費・外構費・地盤関連費・解体費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,176万円の場合、
1,176万円 ÷1億7,134万円 ×100
＝ 約6.9％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％に非常に近い水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.5万円 | 1,092万円 | 約6.4％ |
| 7.0万円 | 1,176万円 | 約6.9％ |
| 7.2万円 | 約1,210万円 | 約7.1％ |
| 7.5万円 | 1,260万円 | 約7.4％ |
| 8.0万円 | 1,344万円 | 約7.8％ |
今回の概算では、月額約7.15万円／戸
が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．土地約73.5坪
242.92㎡のまとまった土地があり、木造3階で14戸規模を検討できます。
小規模狭小地と比べ、共用部・駐輪場・ゴミ置場等の計画に余裕を持たせやすい敷地です。
2．前面道路約8.9m
道路幅員に十分な余裕があり、道路幅員による容積率低下を受けません。
施工時の工事車両動線という点でもメリットがあります。
3．接道間口約10.7m
共同住宅計画では間口が重要ですが、本案件は道路側に約10.66mを確保しています。
建物入口・共用階段・住戸配置を検討しやすい条件です。
4．建蔽率80％
今回の計画では約140㎡／階程度を想定するため、建築面積上限約194㎡に対して余裕があります。無理に敷地いっぱいまで建築せず、外部空間を確保できます。
5．14戸確保
25㎡を維持しながら14戸を確保することで、中規模木造共同住宅として一定の年間賃料収入が期待できます。
6．7％ラインが見える
今回の概算では、7万円で約6.9％、7.2万円程度なら約7.1％となります。
大阪7％基準を十分狙える可能性があることが本案件の大きな魅力です。
総合評価
東大阪市長田西1丁目は、
土地約73.5坪・8.9m公道・接道約10.7m・容積率200％
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×14戸・延床約420㎡
を検討する中規模収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億7,134万円
- 年間満室賃料：約1,176万円
- 想定表面利回り：約6.9％
となりました。
月額7.2万円程度を確保できれば、表面利回りは**約7.1％**となり、大阪7％基準を上回る可能性があります。
大阪7％基準を狙える中規模木造案件として、詳細検討する価値の高い土地と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。