今回検討したのは、藤井寺市道明寺2丁目の売土地です。
近鉄南大阪線「道明寺」駅徒歩4分。公簿387.48㎡のまとまった敷地について、
木造3階建・25㎡×22戸・延床約660㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。

価格6,500万円、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率300％、現況更地、建築条件なしの土地。

物件概要

所在地：大阪府藤井寺市道明寺2丁目
交通：近鉄南大阪線「道明寺」駅徒歩4分
土地価格：6,500万円
土地面積（公簿）：387.48㎡
有効宅地面積：約111.12坪（約367㎡）
土地権利：所有権
地目：宅地
都市計画：市街化区域
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
北側道路：私道約6.0m
北側接道：約15.4m
西側道路：私道約2.2m
西側接道：約20.0m
現況：更地
建築条件：なし
引渡し：相談

ボリューム検討

今回の想定計画は、

木造3階建
25㎡×22戸
延床約660㎡

です。

想定建物

構造：木造
階数：3階建
戸数：22戸
住戸面積：25㎡／戸
住戸面積合計：550㎡
共用部等：約110㎡
延床面積：約660㎡
想定間取り：1K～1DK

住戸部分550㎡に対して共用部約110㎡となり、
共用部率：約16.7％
です。

22戸規模の木造共同住宅として、比較的効率の良いプランを想定します。

容積率の考え方

本物件の指定容積率は**300％**です。
北側道路幅員約6.0mを建築基準法上の前面道路として利用できることを前提とすると、
近隣商業地域では、6.0m×0.6＝360％となります。

指定容積率300％の方が小さいため、
実効容積率＝300％
として検討できます。

有効宅地面積を基準とした場合

有効宅地面積を約367㎡とすると、
367㎡×300％＝約1,101㎡
が容積対象床の上限目安です。

今回の延床660㎡は、
660㎡＜約1,101㎡
となり、容積率には十分な余裕があります。

実際の容積消化率は、660㎡÷約367㎡＝約180％程度です。

したがって、容積率上限いっぱいまで建築するのではなく、木造3階として無理のない規模に抑えた計画です。

建蔽率の検討

指定建蔽率は**80％**です。
有効宅地面積約367㎡の場合、
367㎡×80％＝約294㎡
が建築面積の上限目安です。

今回の延床660㎡を3階で単純平均すると、
660㎡÷3階＝約220㎡／階です。

したがって、約220㎡＜約294㎡
となり、建蔽率については十分な余裕があります。

この余裕を、

駐輪場
ゴミ置場
共用通路
建物周囲の避難空地
採光・通風
設備スペース

等に活用します。

建築計画イメージ

22戸を3階で構成する一例として、

1階

25㎡×7戸

2階

25㎡×7戸

3階

25㎡×8戸

合計、
25㎡×22戸＝550㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・エントランス・PS等を含めて、
延床約660㎡とする計画です。

敷地規模に対して建蔽率に余裕があるため、住戸数だけを最大化するのではなく、外部空間や共用部の使いやすさを確保した計画が可能です。

賃料想定

ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
道明寺駅徒歩4分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、

想定賃料：6.5万円／戸として試算します。

満室想定年収

6.5万円×22戸×12か月＝ 1,716万円／年

収益シミュレーション

土地費

6,500万円

建築費

木造3階建・延床660㎡
660㎡÷3.3058
＝約199.7坪

木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、

199.7坪×80万円
＝ 約1億5,976万円

土地＋建物

6,500万円＋1億5,976万円
＝ 約2億2,476万円

※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・私道関連費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。

想定表面利回り

年間満室賃料1,716万円の場合、
1,716万円÷2億2,476万円×100
＝ 約7.6％となります。

大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％
を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
5.5万円	1,452万円	約6.5％
6.0万円	1,584万円	約7.0％
6.5万円	1,716万円	約7.6％
7.0万円	1,848万円	約8.2％
7.5万円	1,980万円	約8.8％

今回の概算では、

月額約6.0万円／戸が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。

この案件の良い点

1．道明寺駅徒歩4分

駅徒歩4分という立地は、単身者向け共同住宅の賃貸募集上、大きなメリットです。

2．有効宅地約111坪

有効宅地約367㎡のまとまった土地があり、22戸規模の木造共同住宅を計画できます。

3．近隣商業地域・容積率300％

法定容積に大きな余裕があります。

今回の延床660㎡では容積率約180％程度なので、過度に容積を使い切る計画ではありません。

4．建蔽率にも余裕

建築面積を約220㎡前後とした場合、建蔽率上限約294㎡に対して余裕があります。

駐輪場・ゴミ置場・共用動線等を確保しやすい計画です。

5．現況更地

既存建物の解体工程がなく、比較的事業化しやすい土地です。

6．建築条件なし

施工会社・設計者を自由に選択できるため、木造3階建築のコストコントロールがしやすい案件です。

7．22戸のスケールメリット

22戸確保できることで、小規模共同住宅と比較して、

共用部
設計費
外構費
設備費

等の固定費を戸数で分散しやすくなります。

8．7％ラインに比較的余裕

今回の概算では、平均賃料6万円程度でも表面利回り約7％。
6.5万円が確保できれば、
表面利回り約7.6％
となります。

総合評価

藤井寺市道明寺2丁目は、
道明寺駅徒歩4分・有効宅地約111坪・近隣商業地域300％・現況更地
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×22戸・延床約660㎡
を検討する中規模収益共同住宅案件です。