【Case Review】足立区梅島3丁目｜S造9階・25㎡×25戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都足立区梅島3丁目の売土地です。
東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩3分。土地面積約214㎡の駅近立地について、**S造9階建・25㎡×25戸・延床約800㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、価格1億5,500万円、土地面積214.51㎡、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率300％、南西側公道約7.4m、接道約8.9mの土地として確認できます。
物件概要
- 所在地：東京都足立区梅島3丁目
- 交通：東武伊勢崎線「西新井」駅 徒歩3分
- 土地価格：1億5,500万円
- 土地面積：214.51㎡
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：300％
- 前面道路：南西側公道 約7.4m
- 接道：約8.9m
- 現況：建物あり
- 引渡し：相談
公簿214.51㎡に対して**仮測量面積217.26㎡**との記載もありますが今回は安全側に公簿面積214.51㎡を基準に検討します。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造9階建
25㎡×25戸
延床約800㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：9階建
- 戸数：25戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：625㎡
- 共用部等：約175㎡
- 延床面積：約800㎡
- 想定間取り：1K～1DK
東京で15戸以上となるため、今回は25㎡／戸を基本として計画します。
容積率の考え方
指定容積率は**300％**です。
前面道路は約7.4m、用途地域は近隣商業地域のため、道路幅員による容積率は、
7.4m × 0.6＝444％
となります。
したがって、指定容積率300％の方が小さく、
実効容積率＝300％
として検討できます。
容積対象床
214.51㎡ × 300％
＝ 約643.5㎡です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 25戸
＝ 625㎡
です。
建築計画イメージ
25戸を9階で構成するため、一例として、
1階
25㎡×1戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
4階
25㎡×3戸
5階
25㎡×3戸
6階
25㎡×3戸
7階
25㎡×3戸
8階
25㎡×3戸
9階
25㎡×3戸
合計、25㎡×25戸＝625㎡
を住戸部分として想定します。
1階はエントランス・EV・管理動線・設備スペース等を確保しやすいよう、住戸数を抑える構成です。
共用廊下・階段・EV・エントランス等を含め、延床約800㎡
を目標ボリュームとして検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
西新井駅徒歩3分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：9.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
9.0万円 ×25戸 ×12か月
＝ 2,700万円／年
収益シミュレーション
土地費
1億5,500万円
建築費
S造9階建・延床800㎡
800㎡ ÷3.3058
＝約242.0坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、
242.0坪 ×120万円
＝ 約2億9,040万円
土地＋建物
1億5,500万円 ＋2億9,040万円
＝ 約4億4,540万円
※設計費・外構費・既存建物解体費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料2,700万円の場合、2,700万円 ÷4億4,540万円 ×100
＝ 約6.1％となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％
を概算上クリアする計画です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 8.0万円 | 2,400万円 | 約5.4％ |
| 8.5万円 | 2,550万円 | 約5.7％ |
| 9.0万円 | 2,700万円 | 約6.1％ |
| 9.5万円 | 2,850万円 | 約6.4％ |
| 10.0万円 | 3,000万円 | 約6.7％ |
今回の概算では、
月額約8.9万円／戸
が表面利回り6％確保の目安です。
したがって、新築25㎡住戸で9万円前後の実勢賃料を確保できるかが、本案件の重要な判断材料になります。
この案件の良い点
1．西新井駅徒歩3分
本案件最大の魅力です。
東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩3分という駅近立地は、単身者向け賃貸住宅として高い競争力が期待できます。
2．土地約65坪
土地面積214.51㎡、約65坪あります。
駅徒歩3分という立地で、20戸を超える収益共同住宅を検討できるまとまった土地面積です。
3．近隣商業地域・容積率300％
前面道路約7.4mのため道路容積率による制限を受けにくく、指定容積率300％を活用できます。
4．25㎡×25戸
住戸を極端に小さくせず、
25㎡／戸
を維持しながら25戸を確保する計画です。
東京の単身者向け新築共同住宅として、一定の商品性を持たせることを想定しています。
5．概算利回り6％ライン
想定賃料9万円の場合、
概算表面利回り約6.1％
となり、当社が東京案件で目安としている6％ラインを超えます。
前回の20戸案と比較すると、戸数増加による収益性改善効果が大きい計画です。
総合評価
足立区梅島3丁目は、
西新井駅徒歩3分・土地約214㎡・近隣商業地域・容積率300％
という条件を活かし、
S造9階建・25㎡×25戸・延床約800㎡
の収益共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約4億4,540万円
- 年間満室賃料：約2,700万円
- 想定表面利回り：約6.1％
となりました。
東京案件の目安としている6％ラインを超えており、25戸まで戸数を確保できれば事業性が大きく改善する可能性があります。
一方で、住戸面積625㎡が容積上限約643.5㎡に非常に近いため、共用部計画が成立性を左右します。
駅徒歩3分という立地力を活かしながら、土地の容積ポテンシャルをほぼ使い切って収益性を狙う案件候補として注目したい計画です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。