【Case Review】門真市元町｜S造8階・25㎡×16戸の収益共同住宅を検討
S造8階・25㎡×16戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府門真市元町の売土地です。
京阪本線・大阪モノレール「門真市」駅徒歩2分。土地面積102.34㎡のコンパクトな駅近商業地について、**S造8階建・25㎡×16戸・延床約520㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,980万円、土地面積102.34㎡（約30.95坪）、商業地域、建蔽率90％・容積率400％、現況更地、確定測量済、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府門真市元町
- 交通①：京阪本線「門真市」駅 徒歩2分
- 交通②：大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩2分
- 土地価格：4,980万円
- 土地面積：102.34㎡（約30.95坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 用途地域：商業地域
- 建蔽率：90％
- 容積率：400％
- 現況：更地
- 建築条件：なし
- 測量：確定測量済
駅徒歩2分・商業地域・高容積率という条件を活かした、中層収益共同住宅を想定します。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造8階建
25㎡×16戸
延床約520㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：8階建
- 戸数：16戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：400㎡
- 共用部等：約120㎡
- 延床面積：約520㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア2戸 × 8階＝16戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**400％**です。
土地面積102.34㎡に対して、
102.34㎡ × 400％
＝約409.4㎡
が容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 16戸
＝400㎡
です。
したがって、
400㎡ ＜ 約409.4㎡
となり、住戸部分だけを見ると指定容積率の範囲内です。
今回の計画では、
住戸400㎡＋共用部等約120㎡＝延床約520㎡
として整理します。
共同住宅では一定の共用廊下・階段等が容積率算定から除外されるため、今回のような計画では共用部のうち、どの部分が容積不算入となるかが非常に重要です。
EV・エントランス・設備スペース等についてはすべてが自動的に除外されるわけではないため、実施設計段階で詳細な面積確認が必要です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**90％**です。
土地面積102.34㎡に対して、
102.34㎡ × 90％
＝約92.1㎡
が建築面積の目安です。
延床520㎡を8階で単純平均すると、
520㎡ ÷ 8階
＝約65㎡／階
となります。
したがって、約65㎡ ＜ 約92.1㎡
となり、建蔽率については比較的余裕があります。
本件では建蔽率より、
65㎡程度のフロアに25㎡住戸2戸＋EV＋階段＋共用動線を効率よく配置できるか
が設計上のポイントになります。
建築計画イメージ
1～8階
25㎡×2戸
合計25㎡×16戸＝400㎡
を住戸部分として想定。
共用廊下・階段・エントランス・EV等を含め、
延床約520㎡
として検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
門真市駅徒歩2分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.0万円 × 16戸 × 12か月
＝ 1,344万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,980万円
建築費
S造8階建・延床520㎡
約157.3坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪
とすると、
157.3坪 × 120万円
＝ 約1億8,876万円
土地＋建物
4,980万円 ＋ 1億8,876万円
＝ 約2億3,856万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,344万円の場合、
1,344万円 ÷ 2億3,856万円 ×100
＝ 約5.6％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**には届かないものの、前回の12戸案より収益性は改善します。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 1,344万円 | 約5.6％ |
| 7.5万円 | 1,440万円 | 約6.0％ |
| 8.0万円 | 1,536万円 | 約6.4％ |
| 8.5万円 | 1,632万円 | 約6.8％ |
| 9.0万円 | 1,728万円 | 約7.2％ |
今回の概算では、月額約8.7万円前後が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
したがって、本案件では、
実勢賃料の精査＋建築費の圧縮
が事業成立性を左右します。
この案件の良い点
1．門真市駅徒歩2分
京阪本線と大阪モノレールを利用できる「門真市」駅徒歩2分は、本案件最大の強みです。
駅近立地は単身者向け共同住宅との相性が良く、長期的な入居募集を考えるうえでも大きなプラス材料です。
2．商業地域・容積率400％
約31坪というコンパクトな土地ながら、
容積率400％
を活用できます。
今回のようなS造による縦方向の土地活用と相性の良い条件です。
3．S造8階で16戸を確保
今回、2戸／階 × 8層＝16戸
とすることで、限られた土地面積を立体的に活用します。
土地取得費を16戸に分散できる点も、12戸案と比較したメリットです。
4．25㎡を維持
住戸数を増やしながらも、
25㎡／戸
を維持する設定です。
極端な狭小住戸とせず、1K～1DKとして一定の商品性を確保することを想定しています。
5．現況更地・確定測量済
現況更地で確定測量済みのため、既存建物の解体工程がなく、初期のボリューム検討を進めやすい案件です。
総合評価
門真市元町は、
駅徒歩2分・商業地域・容積率400％・現況更地
という条件を活かし、
S造8階建・25㎡×16戸・延床約520㎡
という高密度な収益共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億3,856万円
- 年間満室賃料：約1,344万円
- 想定表面利回り：約5.6％
となりました。
12戸案から16戸へ戸数を増やすことで収益性は改善しますが、現状の建築単価を前提にすると、大阪7％の基準達成にはさらに事業費・賃料双方の精査が必要です。
駅徒歩2分という立地ポテンシャルを活かしながら、「高容積・中高層化」によって収益性改善を目指す案件候補として注目したい計画です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。