【案件レビュー】大阪市港区弁天4丁目｜商業地域・容積360％｜20㎡×6戸
公開日：2025年5月
今回検討したのは、大阪市港区弁天4丁目の売土地。
価格3,280万円。
JR大阪環状線「弁天町」駅徒歩7分。
商業地域・容積率360％という、大阪市内では比較的希少な条件の案件です。
物件概要
所在地：大阪市港区弁天4丁目
価格：3,280万円
土地面積：約49.99㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：360％
前面道路：約6m
容積率検討
商業地域。
前面道路6m。
道路幅員による容積制限：6m × 0.6 = 360％
指定容積率360％が採用可能。
ボリューム検討
今回の検討では、
・20㎡住戸
・6戸
・木造3階建
で成立可能性を確認。
想定延床は、約160㎡（共用部込み）となりました。
想定賃料
想定賃料：月額7万円前後
満室想定：年間約500万円前後
新基準での検討
年間満室想定家賃収入÷（土地価格＋建築本体）で試算。
概算表面利回り：約6％台後半
この案件の良い点
✓ 商業地域
✓ 容積360％消化可能
✓ 弁天町駅徒歩7分
✓ 20㎡×6戸まで検討可能
✓ 小型収益として出口戦略を組みやすい
注意点
△ 防火指定確認必要
△ 建築効率重要
△ 共用率調整必要
結論
今回の検討では、「大阪市内小型木造共同住宅」として成立。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。