【案件レビュー】大阪市北区国分寺2丁目｜天神橋筋六丁目徒歩4分｜超小型高容積案件を検証
公開日：2025年6月
今回検討したのは、大阪市北区国分寺2丁目の売土地。
価格3,280万円。
大阪メトロ谷町線・堺筋線「天神橋筋六丁目」駅徒歩4分。
大阪市北区の駅近小型案件として、木造共同住宅の成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市北区国分寺2丁目
価格：3,280万円
土地面積：約43.00㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
前面道路：約2.6m（42条2項道路）
セットバック検討
前面道路は建築基準法42条2項道路。
セットバック面積：
約3.32㎡
有効敷地面積：約39.7㎡
容積率検討
商業地域。
みなし道路幅員4.0mを採用。
道路容積率：4.0m × 0.6 = 240％
有効敷地約39.7㎡×240％
↓
許容延床：約95㎡前後
建築面積検討
有効敷地：約39.7㎡
建蔽率80％。
1フロア建築面積上限：約31.7㎡となるため、1フロアあたりの住戸数には制限があります。
ボリューム比較
A案
30㎡ × 3戸
各階1戸構成。比較的安定した商品構成。
B案
15㎡ × 6戸
各階2戸構成。
戸数最大化による収益改善型。
想定賃料
30㎡ × 3戸
想定賃料：月額10〜11万円前後
年間想定：約380〜400万円前後
15㎡ × 6戸
想定賃料：月額6万円台前半〜後半
年間想定：約440〜490万円前後
今回のポイント
今回の案件では、「超小型敷地」
であるため、単純な容積率だけではなく、
・1フロア建築面積
・階段効率
・共用率
・戸数効率
が非常に重要となります。
この案件の良い点
✓ 北区アドレス
✓ 天神橋筋六丁目徒歩4分
✓ 商業地域
✓ 小型収益として出口形成可能
✓ 超駅近案件
注意点
△ セットバック必要
△ 建築面積制限あり
△ プラン効率が事業性を左右
△ 15㎡住戸は将来競争リスクあり
結論
今回の検討では、「超小型駅近収益案件」として成立。
特に、15㎡ × 6戸による戸数最大化プランでは、事業性改善余地が確認できました。
一方で、30㎡ × 3戸の安定型プランも選択肢となる案件です。
記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。