【案件レビュー】豊中市庄内東町2丁目｜20㎡×12戸・S造7階成立可能性あり｜商業地域×容積400％案件
公開日：2025年6月
今回検討したのは、豊中市庄内東町2丁目の売土地。
価格3,180万円。
阪急宝塚線「庄内」駅徒歩5分。
商業地域・容積率400％という条件を活かし、S造共同住宅の成立性を検討しました。
物件概要
所在地：豊中市庄内東町2丁目
価格：3,180万円
土地面積：約66㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
前面道路：約15m
容積率検討
商業地域。
前面道路15m。
道路幅員による容積制限：15m × 0.6 = 900％
指定容積率400％が採用可能。
許容延床
土地約66㎡×容積率400％
↓
許容延床：約264㎡
ボリューム検討
今回の検討では、
・20㎡住戸
・12戸
・S造7階建
で成立可能性を確認。
想定延床面積：約330㎡
となりました。
今回のポイント
本案件は、「超高容積型・都市型収益案件」として検討。
特に、
・駅徒歩5分
・商業地域
・前面15m道路
・高層共同住宅
との相性が良く、通常の木造3階案件とは異なる収益モデルとなります。
想定賃料
20㎡住戸。
想定賃料：月額5.8〜6.5万円前後
満室想定：年間約830〜930万円前後
事業性検討
年間満室想定家賃収入÷（土地価格＋建築本体）
で試算。都市型高積層案件として、成立余地を確認。
この案件の良い点
✓ 商業地域
✓ 容積率400％
✓ 前面15m道路
✓ 駅徒歩5分
✓ 20㎡×12戸成立可能性
✓ S造高層共同住宅向き
注意点
△ S造建築コスト上昇リスク
△ EV有無で収支変動
△ 共用率調整重要
△ 建築確認難易度上昇
結論
今回の検討では、「駅近・高容積型共同住宅」
として成立可能性大。
特に、
20㎡ × 12戸
S造7階
まで成立余地が確認できたことで、事業性は大きく向上。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。