【案件レビュー】大阪市東住吉区西今川1丁目｜18㎡×5戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2025年6月
今回検討したのは、大阪市東住吉区西今川1丁目の売土地。
価格2,680万円。
近鉄南大阪線「北田辺」駅徒歩5分。
準防火地域・前面8m道路という条件を活かし、木造共同住宅の成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市東住吉区西今川1丁目
価格：2,680万円
土地面積：約68.15㎡
途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
前面道路：約8m
容積率検討
前面道路8m。
住居系用途地域。
道路幅員による容積率制限：8m × 0.4 = 320％
指定容積率200％が採用可能。
建蔽率検討
本案件は準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
そのため、建蔽率：80％ → 90％まで緩和可能。
許容建築面積
土地約68.15㎡×建蔽率90％
↓
約61㎡
共用部・階段想定：約6㎡
↓
住戸配置可能面積：約55㎡
ボリューム検討
今回の簡易ボリューム検討では、木造3階建て18㎡ × 5戸
延床面積 約129㎡で成立。
想定プラン
18㎡住戸。
単身向け共同住宅を想定。
準防火地域による建蔽率緩和が大きく寄与する案件です。
想定賃料
18㎡住戸。
想定賃料：月額6.8〜7.5万円前後
満室想定：年間約430〜480万円前後
この案件の良い点
✓ 北田辺駅徒歩5分
✓ 準防火地域
✓ 建蔽率90％適用可能
✓ 前面約8m道路
✓ 整形地
✓ 木造共同住宅向き
✓ 18㎡基準対応可能
注意点
△ 小型敷地のため共用率影響あり
△ 階段配置によるプラン変動あり
△ ワンルーム条例確認必要
△ 建築コスト上昇リスク
結論
今回の検討では、「駅近・都市型木造共同住宅案件」
として成立。
特に、準防火地域による建蔽率緩和
により、18㎡ × 5戸の木造3階共同住宅として検討可能な案件でした。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。