【案件レビュー】高石市綾園1丁目｜20㎡×8戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、高石市綾園1丁目の売土地。
価格2,700万円。
南海本線「高石」駅徒歩3分。
近隣商業地域の立地と駅近という強みを活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：高石市綾園1丁目
価格：2,700万円
土地面積：約124.53㎡
有効土地面積：約109.73㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
防火指定：準防火地域
接道状況：南東側私道約4.0m
接道長さ：約7.4m
駅距離：高石駅徒歩3分
容積率検討
近隣商業地域のため、4.0m × 0.6＝240％
道路幅員による容積率制限を採用します。
許容延床面積
有効土地面積109.73㎡×240％=約263㎡
建蔽率検討
準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
建蔽率80％ → 90％適用
許容建築面積
109.73㎡×90％=約98.75㎡
ボリューム検討
今回のボリューム検討では、
木造3階建20㎡ × 8戸
延床面積 約200㎡を想定。
許容延床面積約263㎡の範囲内であり、
計画成立性は高いと考えられます。
想定プラン
20㎡住戸8戸
木造3階共同住宅
駅徒歩3分の立地を活かした単身者向け賃貸住宅を想定。
想定賃料
20㎡住戸
月額5.8万円～6.3万円
満室想定年間収入
約557万円～605万円
想定収益性
想定建築費
延床面積200㎡=60.49坪
60.49坪 × 80万円=約4,839万円
総事業費
土地価格
2,700万円
＋
建築費
4,839万円
↓
総事業費約7,539万円
表面利回り
年間満室想定収入 557万円～605万円÷総事業費7,539万円
表面利回り 約7.4％～8.0％
この案の良い点
✓ 高石駅徒歩3分
✓ 接道長さ7.4m確保
✓ 近隣商業地域
✓ 土地価格2,700万円
✓ 20㎡×8戸計画可能
✓ 表面利回り7％超を期待
✓ 出口戦略を立てやすい
✓ 駅近による空室リスク低減
注意点
△ 私道接道の詳細確認必要
△ 建築費上昇リスク
△ 周辺競合賃貸との賃料比較必要
△ 容積率240％制限を考慮した設計が必要
結論
今回の検討では、「駅徒歩3分の駅近共同住宅案件」
として十分な検討価値がある案件でした。
特に、高石駅徒歩3分 、有効土地約109㎡、接道長さ7.4mという条件に加え、20㎡×8戸
木造3階共同住宅の計画が成立可能であり、表面利回り7.4％～8.0％を期待できる点は魅力的です。駅近立地と収益性のバランスが良く、継続検討価値の高い案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例 他）