【案件レビュー】大阪市旭区大宮4丁目｜25㎡×14戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、大阪市旭区大宮4丁目の売土地。
価格1億2,000万円。
大阪メトロ谷町線「千林大宮」駅徒歩9分。
土地約211㎡の整形地であり、共同住宅用地としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市旭区大宮4丁目
価格：1億2,000万円
土地面積：約211.17㎡
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建蔽率：60％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
前面道路：東側公道約8.0m
駅距離：千林大宮駅徒歩9分
容積率検討
第二種中高層住居専用地域
前面道路約8.0m
8.0m × 0.4＝320％
定容積率200％以内のため容積率200％を採用。
許容延床面積
211.17㎡×200％
↓
約422.34㎡
建蔽率検討
準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
建蔽率
60％ → 70％
適用可能。
許容建築面積
211.17㎡
×
70％
↓
約147.82㎡
ボリューム検討
今回のボリューム検討では、木造3階建
25㎡ × 14戸
延床面積 約400㎡を想定。
許容延床面積約422㎡の範囲内であり、
計画成立性は高いと考えられます。
想定プラン
25㎡住戸
14戸
木造3階共同住宅
単身者からDINKS層をターゲットとした賃貸住宅を想定。
想定賃料
25㎡住戸
月額6.2万円～6.8万円
満室想定年間収入
約1,042万円～1,142万円
想定収益性
想定建築費
延床面積400㎡
↓
121.00坪
↓
121.00坪 × 80万円
↓
約9,680万円
総事業費
土地価格
1億2,000万円＋建築費9,680万円
↓
総事業費 約2億1,680万円
表面利回り
年間満室想定収入
1,042万円～1,142万円÷総事業費2億1,680万円
↓
表面利回り 約4.8％～5.3％
この案の良い点
✓ 土地面積211㎡の整形地
✓ 前面道路幅員8.0m
✓ 準防火地域
✓ 千林大宮駅徒歩9分
✓ 25㎡×14戸計画可能
✓ 安定した賃貸需要が期待できる
✓ 将来的な出口戦略を組みやすい
注意点
△ 土地価格が高額
△ 表面利回りは大阪基準7％を下回る
△ 建築費上昇リスク
△ 周辺競合物件との賃料比較が必要
結論
今回の検討では、「駅徒歩圏の中規模共同住宅案件」として成立性は高い案件でした。
土地211㎡、前面道路8mという共同住宅向きの条件を備えており、25㎡×14戸の計画が可能です。
一方で、土地価格が高く、表面利回りは4.8％～5.3％程度と想定されるため、収益性よりも資産性・安定運営を重視する案件と考えられます。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例 他）