【案件レビュー】東大阪市菱屋西1丁目｜20㎡×20戸・S造5階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、東大阪市菱屋西1丁目の売土地。
価格6,880万円。
近鉄大阪線「長瀬」駅徒歩3分。
駅近立地と近隣商業地域のポテンシャルを活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：東大阪市菱屋西1丁目
価格：6,880万円
土地面積：約151.59㎡
用途地域：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域
建蔽率：80％・60％
容積率：300％・200％
防火指定：準防火地域
前面道路：約5.4m
接道長さ：約8.2m
駅距離：長瀬駅徒歩3分
容積率検討
前面道路約5.4m
5.4m × 0.6＝324％
指定容積率300％以内のため容積率300％を採用。
許容延床面積
151.59㎡×300％
↓
約454.77㎡
ボリューム検討
今回のボリューム検討ではS造5階建
20㎡ × 20戸
延床面積 約450㎡を想定。
許容延床面積約455㎡に近い計画となり土地ポテンシャルを最大限活用した計画です。
想定プラン
20㎡住戸20戸
S造5階共同住宅
駅近立地を活かした単身者向け賃貸住宅を想定。
想定賃料
20㎡住戸
月額5.8万円～6.3万円
満室想定年間収入
約1,392万円～1,512万円
想定収益性
想定建築費
延床面積450㎡
↓
136.13坪
↓
136.13坪 × 120万円
↓
約1億6,336万円
総事業費
土地価格6,880万円
＋
建築費1億6,336万円
↓
総事業費約2億3,216万円
表面利回り
年間満室想定収入1,392万円～1,512万円
÷
総事業費2億3,216万円
↓
表面利回り 約6.0％～6.5％
この案の良い点
✓ 長瀬駅徒歩3分
✓ 接道長さ8.2m
✓ 近隣商業地域
✓ 容積率300％
✓ 20㎡×20戸計画可能
✓ 土地ポテンシャルを最大活用
✓ 安定した単身者需要が期待できる
✓ 将来的な出口戦略を組みやすい
注意点
△ S造のため建築費が高額
△ 利回りは大阪基準7％をやや下回る
△ 周辺競合物件との賃料比較が必要
△ 建築確認段階での詳細検証が必要
結論
今回の検討では「駅徒歩3分の高収容型共同住宅案件」として高い事業性が期待できる案件でした。特に、長瀬駅徒歩3分、接道長さ8.2m、容積率300％という条件を活かし、20㎡×20戸・S造5階建の計画が成立可能です。
表面利回りは約6.0％～6.5％となりますが、駅近立地による高い入居需要と資産性を考慮すると、十分検討価値のある案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例 他）