【案件レビュー】大阪市旭区大宮1丁目｜20㎡×16戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、大阪市旭区大宮1丁目の売土地。
価格9,760万円。
大阪メトロ谷町線「千林大宮」駅徒歩6分。
駅近立地と約210㎡の有効土地面積を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
■物件概要
所在地：大阪市旭区大宮1丁目
価格：9,760万円
有効土地面積：約209.65㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
前面道路：約4.6m
接道長さ：約11.1m
駅距離：千林大宮駅徒歩6分
■容積率検討
第一種住居地域
前面道路約4.6m
4.6m × 0.4＝184％
道路幅員制限により実務上の容積率は184％を採用。
■許容延床面積
209.65㎡×184％
↓
約385.8㎡
■建蔽率検討
準防火地域
木造準耐火建築物
↓
建蔽率
80％ → 90％
■許容建築面積
209.65㎡×90％
↓
約188.7㎡
■ボリューム検討
今回の検討では、木造3階建
20㎡ × 16戸延床面積 約390㎡を想定。
土地ポテンシャルを最大限活用した計画となります。
■想定プラン
20㎡住戸16戸
木造3階共同住宅
単身者・社会人層向け賃貸住宅を想定。
■想定賃料
20㎡住戸
月額5.8万円～6.3万円
満室想定年間収入
約1,114万円～1,210万円
■想定収益性
【想定建築費】
延床面積390㎡
↓
117.98坪
↓
117.98坪 × 80万円
↓
約9,438万円
【総事業費】
土地価格9,760万円
＋
建築費9,438万円
↓
約1億9,198万円
【表面利回り】
年間満室想定収入
1,114万円～1,210万円
÷
総事業費1億9,198万円
↓
表面利回り
約5.8％～6.3％
■この案の良い点
✓ 千林大宮駅徒歩6分
✓ 接道長さ約11.1m
✓ 有効土地約210㎡
✓ 準防火地域
✓ 20㎡×16戸計画可能
✓ 空室リスクを分散しやすい
✓ 駅近による安定需要が期待できる
■注意点
△ 道路容積率制限184％
△ 利回りは大阪基準7％未満
△ 建築確認時の詳細調整必要
△ 建築費上昇リスク
■結論
今回の検討では、「駅近立地を活かした中規模共同住宅案件」
として十分な事業性を持つ案件でした。
特に、千林大宮駅徒歩6分,接道長さ約11.1m
有効土地面積約210㎡という条件に加え、
20㎡×16戸・木造3階建の計画が成立可能である点は魅力的です。
表面利回りは約5.8％～6.3％と想定されますが、駅近立地による安定した賃貸需要と資産価値を考慮すると、継続検討価値の高い案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例 他）