【案件レビュー】東大阪市高井田本通1丁目｜25㎡×25戸・S造5階共同住宅を検討

公開日：2026年6月

今回検討したのは、東大阪市高井田本通1丁目の売土地。
価格9,990万円。
近鉄奈良線「布施」駅徒歩12分、おおさか東線「JR河内永和」駅徒歩16分。
工業地域・前面道路約16mという条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

物件概要

所在地：東大阪市高井田本通1丁目
価格：9,990万円
土地面積：約220.39㎡
用途地域：工業地域
建蔽率：60％
容積率：300％
地域地区：準防火地域
前面道路：東側公道約16.0m
交通：
・近鉄奈良線「布施」駅徒歩12分
・おおさか東線「JR河内永和」駅徒歩16分

容積率検討

工業地域
前面道路約16.0m
16.0m × 0.6＝960％
指定容積率300％以内のため容積率300％を採用します。

許容延床面積

220.39㎡×300％
↓
約661.17㎡

ボリューム検討

今回のボリューム検討では
S造5階建25㎡ × 25戸
延床面積約660㎡を想定しました。
住戸面積は25㎡ × 25戸＝625㎡となり容積率の範囲内で共用部も十分計画できるボリュームです。

想定プラン

25㎡住戸
25戸
S造5階共同住宅
単身者・DINKSをターゲットとした収益マンションを想定。

想定賃料

25㎡住戸
月額6.0万円～6.5万円
満室想定年間収入
約1,800万円～1,950万円

想定収益性

【想定建築費】
延床面積660㎡
↓
約199.65坪
↓
199.65坪 × 120万円
↓
約2億3,958万円

【総事業費】

土地価格 9,990万円＋建築費約2億3,958万円
↓
約3億3,948万円

【表面利回り】

年間満室想定収入
1,800万円～1,950万円
÷
総事業費約3億3,948万円
↓
表面利回り約5.3％～5.7％

この案の良い点

✓ 土地220㎡超の整形地

✓ 前面道路約16mで開放感良好

✓ 工業地域・容積率300％

✓ S造5階建・25戸の計画が可能

✓ 2路線利用可能

✓ 将来的な資産価値・出口戦略を考えやすい

注意点

△ S造のため建築費が高額

△ 利回りは大阪基準7％を下回る想定

△ 建築確認・実施設計段階で詳細検討が必要

△ 周辺賃料との整合確認が必要

結論

今回の検討では、「土地ポテンシャルを最大限活用できる中規模収益マンション案件」
として高い検討価値がある案件でした。
工業地域・容積率300％・前面道路約16mという条件を活かし、S造5階建・25㎡×25戸の計画が可能です。
収益性だけでなく、立地条件や資産価値も考慮すると、長期保有型の収益不動産として十分検討する価値がある案件と判断しました。

※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例他）

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