【案件レビュー】練馬区豊玉北5丁目
25㎡住戸×6戸・S造7階共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都練馬区豊玉北5丁目の売土地です。
販売価格は8,690万円
西武池袋線・都営大江戸線「練馬」駅徒歩3〜4分という優れた交通利便性に加え、駅近の南西角地という立地を活かし、**S造7階建・25㎡住戸×6戸・延床約240㎡**の都市型収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、約47.80㎡（約14.45坪）の整形地として紹介されています。
物件概要
所在地：東京都練馬区豊玉北5丁目
販売価格：8,690万円（A区画）
土地面積：47.80㎡（約14.45坪）
土地権利：所有権
用途地域：商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：500％
前面道路：南西側 約6.0m（公道）
接道：南西角地
現況：更地
建築条件：なし（販売資料による）
最寄駅
- 西武池袋線「練馬」駅 徒歩4分
- 都営大江戸線「練馬」駅 徒歩3分
- 池袋・新宿方面へのアクセスが良く、単身者向け賃貸需要が期待できるエリアです。
実効容積率の検討
本物件は商業地域です。
前面道路幅員約6.0mより、
6.0m × 0.6
↓
360％
指定容積率500％より道路幅員制限が厳しいため、
実効容積率 約360％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積
47.80㎡
×
360％
↓
容積率算定対象面積 約172.08㎡
S-REALDEVE基準では、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
建築計画（想定）
今回の検討では、
- S造7階建
- 25㎡住戸×6戸
を想定しました。
住戸専有面積
25㎡ × 6戸
↓
150㎡
住戸専有面積150㎡は、容積率算定対象面積約172.08㎡以内に収まり、計画上成立します。
延床面積の検討
住戸専有面積
150㎡
＋
共用廊下・共用階段・PS・MB等
約90㎡
↓
延床面積 約240㎡
※共用廊下・共用階段については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積
47.80㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約38.24㎡
延床約240㎡を7階建とすると、
1フロア平均約34.3㎡となり、建ぺい率上は成立します。
ただし、敷地が約14.45坪とコンパクトであるため、階段・共用部・設備スペースの配置については詳細な設計検討が必要です。
想定プラン
- S造7階建
- 25㎡住戸×6戸
- 延床約240㎡
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- ごみ置場
※敷地規模を考慮すると、エレベーターの設置有無については、建築コストとレンタブル比を踏まえて個別検討が必要です。
想定賃料
25㎡住戸
月額10.5万円～11.5万円
※設備仕様・階数・募集時期・市場動向等により変動します。
年間満室想定収入
月額10.5万円の場合
10.5万円 × 6戸 × 12か月
↓
約756万円
月額11.5万円の場合
11.5万円 × 6戸 × 12か月
↓
約828万円
年間満室想定収入は、
約756万円～828万円
と試算します。
想定建築費
延床面積240㎡
↓
約72.6坪
↓
72.6坪 × 135万円
↓
約9,800万円
※東京都内S造共同住宅の概算建築費です。杭工事・地盤改良・設備仕様・資材価格等により変動します。
想定総事業費
土地価格
8,690万円
＋
建築費
約9,800万円
↓
約1億8,490万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約756万円～828万円
÷
総事業費
約1億8,490万円
↓
約4.1％～4.5％
東京案件の目標表面利回り約6％には届かない試算ですが、練馬駅徒歩3〜4分という高い立地性と資産価値を考慮すると、長期保有や将来の売却も視野に入れた検討価値があります。
この計画の良い点
✅ 練馬駅徒歩3〜4分の好立地
✅ 商業地域・角地
✅ 前面道路約6.0m
✅ 建築条件なし
✅ 単身者向け賃貸需要が期待できる
✅ 長期保有・資産性に優れた立地
注意点
- 実効容積率は約360％となるため、指定容積率500％は活用できない
- 約14.45坪のコンパクトな敷地であり、階段・設備・共用部の配置計画が重要
- エレベーター設置の有無によって建築コストと収益性が大きく変動する
- 建築費の上昇が収益性に影響する可能性がある
- 行政協議・建築確認申請により計画内容が変更となる場合がある
総合評価
練馬区豊玉北5丁目は、「練馬」駅徒歩3〜4分という優れた交通利便性を持つ、駅近の収益共同住宅向け用地です。
今回想定した**S造7階建・25㎡住戸×6戸・延床約240㎡**の計画では、住戸専有面積150㎡が実効容積率約360％による容積率算定対象面積約172.08㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。
概算表面利回りは**約4.1％～4.5％**となり、東京案件の目標利回り約6％には届かない試算ですが、駅近立地による高い賃貸需要や将来的な資産価値を考慮すると、資産保有型の収益マンションとして検討価値のある案件と考えられます。
※本記事は販売資料および概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性、収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。