【案件レビュー】大阪市西成区鶴見橋1丁目
25㎡住戸×36戸・S造6階共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市西成区鶴見橋1丁目の売土地です。
販売資料には確定した販売価格の記載はありませんが、**「目線120万円／坪」**との記載があります。
土地面積約107.59坪から試算すると、
想定土地価格は約1億2,900万円
となります。
大阪メトロ四つ橋線「花園町」駅徒歩約7分、南海高野線「萩ノ茶屋」駅徒歩約10分という立地に加え、約107.6坪のまとまった敷地を活かし、S造6階建・25㎡住戸×36戸の収益共同住宅として事業性を検討しました。販売資料では、更地・準工業地域・西側公道約5.5m接道の土地として紹介されています。
物件概要
所在地：大阪市西成区鶴見橋1丁目
想定土地価格：約12,900万円
※販売資料記載「目線120万円／坪」から算出
土地面積：355.67㎡（約107.59坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
用途地域：準工業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
前面道路：西側公道 約5.5m
現況：更地
防火地域等：準防火地域
その他：密集住宅市街地整備対策地区・都市景観一般区域・宅地造成等工事規制区域
最寄駅
- 大阪メトロ四つ橋線「花園町」駅 徒歩約7分
- 南海高野線「萩ノ茶屋」駅 徒歩約10分
- 大阪市中心部へのアクセスが比較的良く、単身者向け共同住宅として一定の賃貸需要が期待できる立地です。
実効容積率の検討
本物件は準工業地域です。
前面道路幅員約5.5mより、
5.5m × 0.6
↓
330％
となります。
指定容積率300％の方が厳しいため
実効容積率300％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面
355.67㎡
×
300％
↓
容積率算定対象面積 約1,067㎡
S-REALDEVE基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
建築計画（想定）
今回の検討では、
S造6階建
25㎡住戸×36戸
を想定しました。
住戸専有面積
25㎡ × 36戸
↓
900㎡
住戸専有面積900㎡は、容積率算定対象面積約1,067㎡以内に収まり、一定の余裕を確保した計画となります。
延床面積の検討
住戸専有面積
900㎡
＋
共用廊下・共用階段・エントランス・エレベーター・PS・MB等
約100㎡
↓
延床面積 約1,000㎡
※共用廊下・共用階段等については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積
355.67㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約284.54㎡
延床約1,000㎡を6階建とすると、
1フロア平均
約166.7㎡
となります。
建築面積は許容範囲内に収まる可能性が高く、約107坪の敷地規模を考慮すると、平面計画にも比較的余裕を持たせやすい案件です。
想定プラン
- S造6階建
- 25㎡住戸×36戸
- 1フロア6戸程度
- 住戸専有面積合計約900㎡
- 延床面積約1,000㎡
- エレベーター1基
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 駐輪場
- ごみ置場
想定賃料
25㎡住戸
月額7.5万円～8.2万円
※設備仕様・階数・募集時期・市場動向等により変動します。
年間満室想定収入
月額7.5万円の場合
7.5万円 × 36戸 × 12か月
↓
約3,240万円
月額8.2万円の場合
8.2万円 × 36戸 × 12か月
↓
約3,542万円
年間満室想定収入は、
約3,240万円～3,542万円
と試算します。
想定建築費
延床面積1,000㎡
↓
約302.5坪
↓
302.5坪 × 110万円
↓
約3億3,280万円
※大阪市内S造共同住宅の概算建築費です。杭工事・地盤改良・設備仕様・資材価格等により変動します。
想定総事業費
想定土地価格
約1億2,900万円
＋
建築費
約3億3,280万円
↓
約4億6,180万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、各種負担金、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約3,240万円～3,542万円
÷
想定総事業費
約4億6,180万円
↓
約7.0％～7.7％
概算では、大阪案件で目標としている**表面利回り約7％**に到達する可能性があります。
特に36戸という一定規模を確保できるため、土地価格や共用部コストを戸数で吸収しやすく、小規模案件と比較して事業効率を高めやすい点が大きな特徴です。
この計画の良い点
✅ 土地約107.6坪のまとまった敷地
✅ 実効容積率300％を確保
✅ 25㎡住戸×36戸の大型共同住宅計画が可能
✅ S造6階建とすることで土地を効率的に活用
✅ 更地のため解体費負担がない
✅ 花園町駅徒歩約7分
✅ 36戸規模により建築コストを戸数で吸収しやすい
✅ 概算表面利回り約7.0％～7.7％を期待できる
注意点
- 販売資料には確定販売価格の記載がなく、「目線120万円／坪」を前提に収支を算定している
- 建築費が総事業費に占める割合が高いため、施工単価の変動が利回りに大きく影響する
- 36戸規模となるため、駐輪場・ごみ置場・避難経路等の条例確認が重要
- エレベーターや共用部の効率的な配置が収益性に影響する
- 周辺の新築25㎡住戸との賃料比較が必要
- 行政協議・建築確認申請により戸数・延床面積等が変更となる場合がある
総合評価
大阪市西成区鶴見橋1丁目は、約107.6坪のまとまった土地と実効容積率300％を活用できる、比較的大規模な収益共同住宅向け用地です。
今回想定した**S造6階建・25㎡住戸×36戸・延床約1,000㎡**の計画では、住戸専有面積900㎡が容積率算定対象面積約1,067㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。
販売資料記載の「目線120万円／坪」を前提に土地価格を約1億2,900万円と試算した場合、概算総事業費は約4億6,180万円、年間満室想定収入は約3,240万円～3,542万円となります。
その結果、概算表面利回りは**約7.0％～7.7％**となり、S-REALDEVEが大阪案件で目標としている約7％水準に到達する可能性があります。
これまで検討してきた小規模案件と比較すると、36戸というスケールメリットを活かしやすく、建築ボリューム・土地価格・収益性のバランスに優れた案件です。
詳細な賃料査定、建築コスト、条例条件を確認する必要はありますが、現段階では収益マンション開発用地として積極的に検討したい案件と判断しました。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料には確定販売価格の記載がなく、本記事では「目線120万円／坪」を基に想定土地価格を算定しています。建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性および収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。
本記事に記載した建築計画、価格、賃料、建築費、利回り等は検討時点の概算であり、将来の事業収支や収益を保証するものではありません。