【案件レビュー】東京都足立区興野1丁目
25㎡住戸×28戸・S造5階共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都足立区興野1丁目の売土地です。
販売価格は1億1,500万円。
土地面積約80.9坪のまとまった敷地と、近隣商業地域・容積率300％という条件を活かし、**S造5階建・25㎡住戸×28戸・延床約750㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、土地面積267.31㎡、西側公道約10.2m、平坦・更地の土地として登録されています。
物件概要
所在地：東京都足立区興野1丁目14-10
販売価格：11,500万円
土地面積：267.31㎡（約80.86坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
前面道路：西側公道 約10.2m
地勢：平坦
現況：更地
セットバック：なし
引渡し：即時
最寄駅：日暮里・舎人ライナー「高野」駅
実効容積率の検討
本物件は近隣商業地域です。
前面道路幅員約10.2mより、
10.2m × 0.6
↓
612％
となります。
指定容積率300％の方が厳しいため、
実効容積率300％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積
267.31㎡
×
300％
↓
容積率算定対象面積 約801.93㎡
S-REALDEVE基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
建築計画（想定）
今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×28戸
を想定しました。
住戸専有面積
25㎡ × 28戸
↓
700㎡
住戸専有面積700㎡は、容積率算定対象面積約801.93㎡以内に収まり、計画上一定の余裕があります。
延床面積の検討
住戸専有面積
700㎡
＋
共用廊下・共用階段・エントランス・エレベーター・PS・MB等
約50㎡
↓
延床面積 約750㎡
※共用廊下・共用階段等については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積
267.31㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約213.85㎡
延床面積約750㎡を5階建とすると、
1フロア平均
約150㎡
となります。
建築面積は許容範囲内に収まる可能性が高く、約80坪の敷地規模を活かした比較的効率の良い平面計画が期待できます。
想定プラン
- S造5階建
- 25㎡住戸×28戸
- 1フロア5～6戸程度
- 住戸専有面積合計約700㎡
- 延床面積約750㎡
- エレベーター1基
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 駐輪場
- ごみ置場
想定賃料
25㎡住戸
月額7.8万円～8.5万円
※販売資料には賃料情報の記載がないため、本事業シミュレーション上の想定値です。設備仕様・階数・募集時期・周辺競合物件等により変動します。
年間満室想定収入
月額7.8万円の場合
7.8万円 × 28戸 × 12か月
↓
約2,621万円
月額8.5万円の場合
8.5万円 × 28戸 × 12か月
↓
約2,856万円
年間満室想定収入は、
約2,621万円～2,856万円
と試算します。
想定建築費
延床面積750㎡
↓
約226.9坪
↓
226.9坪 × 135万円
↓
約3億630万円
※東京都内S造共同住宅の概算建築費として試算しています。杭工事・地盤改良・設備仕様・施工条件・資材価格等により変動します。
想定総事業費
土地価格
1億1,500万円
＋
建築費
約3億630万円
↓
約4億2,130万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、各種負担金、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約2,621万円～2,856万円
÷
想定総事業費
約4億2,130万円
↓
約6.2％～6.8％
概算では、東京案件の目標水準である**表面利回り約6％**を超える可能性があります。
特に、約80.9坪の土地に28戸という一定規模を確保することで、土地取得費や共用部コストを戸数で吸収しやすい点が本案件の強みです。
この計画の良い点
✅ 約80.9坪のまとまった敷地
✅ 近隣商業地域・実効容積率300％
✅ 前面道路約10.2mで道路幅員制限の影響を受けない
✅ 更地・セットバックなし
✅ 25㎡住戸×28戸の一定規模を確保できる可能性
✅ 5階建とすることで建築コストと戸数のバランスを取りやすい
✅ 概算表面利回り約6.2％～6.8％を期待できる
✅ 一棟収益物件としての将来的な出口も検討しやすい
注意点
- 25㎡×28戸の成立性は、階段・EV・避難経路・駐輪場等を含めた詳細設計が必要
- 東京都および足立区の共同住宅・ワンルーム関連条例の確認が必要
- 建築費の変動が収益性に大きく影響する
- 想定賃料については周辺の新築25㎡クラスとの詳細比較が必要
- 28戸規模となるため、ごみ置場・駐輪場・管理設備等の条例条件が事業計画に影響する可能性がある
- 行政協議・建築確認申請により戸数・床面積等が変更となる場合がある
総合評価
東京都足立区興野1丁目は、約80.9坪のまとまった土地と実効容積率300％を活用できる、比較的大規模な収益共同住宅向け用地です。
今回想定した**S造5階建・25㎡住戸×28戸・延床約750㎡**の計画では、住戸専有面積700㎡が容積率算定対象面積約801.93㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。
概算では、年間満室想定収入は約2,621万円～2,856万円、土地価格と概算建築費を合計した想定総事業費は約4億2,130万円となります。
その結果、概算表面利回りは**約6.2％～6.8％**となり、東京案件で目標としている約6％水準を確保できる可能性があります。
駅距離など立地面では都心部案件に劣る部分がある一方、土地価格・敷地規模・戸数・建築ボリュームのバランスが良く、収益性を重視した新築共同住宅開発として検討価値の高い案件と判断しました。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料で確認できる内容は、土地価格・土地面積・用途地域・建ぺい率・容積率・道路条件等です。賃料、建築費、建築計画および利回りについては本記事上の想定条件による試算です。
建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性および収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。本記事に記載した数値は将来の事業収支や収益を保証するものではありません。