【案件レビュー】堺市堺区浅香山町3丁
25㎡住戸×9戸・S造5階共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府堺市堺区浅香山町3丁の売土地です。
販売価格は2,480万円。
JR阪和線「浅香」駅徒歩3分という高い交通利便性に加え、近隣商業地域・指定容積率300％という条件を活かし、**S造5階建・25㎡住戸×9戸・延床約300㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、土地面積83.17㎡（約25.2坪）、建ぺい率80％・容積率300％、現況は駐車場、建築条件なしの土地として紹介されています。敷地は北側約15m、西側約5mの道路に面する角地です。
物件概要
所在地：大阪府堺市堺区浅香山町3-4-14
販売価格：2,480万円
土地面積：83.17㎡（約25.2坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
接面道路：北側約15m・西側約5m
接道状況：角地
地勢：平坦
現況：駐車場
建築条件：なし
設備：公営水道・本下水・都市ガス
※現況駐車場として賃貸中のため、現契約の引継ぎ等について確認が必要です。
最寄駅
JR阪和線「浅香」駅 徒歩3分
駅徒歩3分という条件は、本案件の大きな魅力です。
単身者向け賃貸住宅としての募集力だけでなく、将来的に一棟収益物件として売却する際の資産性という点でも評価しやすい立地と考えられます。
実効容積率の検討
本物件は近隣商業地域です。
北側前面道路幅員約15mより、
15m × 0.6
↓
900％
となります。
指定容積率300％の方が厳しいため、
実効容積率300％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積
83.17㎡
×
300％
↓
容積率算定対象面積 約249.51㎡
今回想定する住戸専有面積は、
25㎡ × 9戸
↓
225㎡
となります。
住戸専有面積225㎡は、容積率算定対象面積約249.51㎡以内に収まります。
建築計画（想定）
今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×9戸
を想定しました。
住戸専有面積合計は、
25㎡ × 9戸
↓
225㎡
です。
5階建とすることで、約25坪のコンパクトな土地を立体的に活用しながら、9戸の収益住戸を確保する計画です。
延床面積の検討
住戸専有面積
225㎡
＋
共用廊下・共用階段・エントランス・PS・MB等
約75㎡
↓
延床面積 約300㎡
※共用廊下・共用階段等については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。すべての共用部分が容積率不算入となるわけではないため、詳細設計・建築確認申請時に最終確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積
83.17㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約66.54㎡
延床約300㎡を5階建とすると、
1フロア平均
300㎡ ÷ 5階
↓
約60㎡
となります。
許容建築面積約66.54㎡以内に収まるため、建ぺい率上は成立する可能性があります。
また本物件は角地のため、一定の条件を満たせば建ぺい率の角地緩和を受けられる可能性があります。ただし、実際の適用については行政確認が必要です。
想定プラン
- S造5階建
- 25㎡住戸×9戸
- 住戸専有面積合計約225㎡
- 延床面積約300㎡
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 駐輪場
- ごみ置場
戸数が9戸のため、エレベーターを設置するかどうかは、建築コスト・賃料・将来的な商品性を比較したうえで判断する必要があります。
想定賃料
25㎡住戸
月額7.0万円～7.5万円
※販売資料には賃料情報の記載がないため、本記事上の事業シミュレーションとして設定した想定値です。実際の募集賃料については、完成時期・設備仕様・階数・周辺競合物件等を踏まえた市場調査が必要です。
年間満室想定収入
月額7.0万円の場合
7.0万円 × 9戸 × 12か月
↓
約756万円
月額7.5万円の場合
7.5万円 × 9戸 × 12か月
↓
約810万円
年間満室想定収入は、
約756万円～810万円
と試算します。
想定建築費
延床面積300㎡
↓
約90.75坪
↓
90.75坪 × 110万円
↓
約9,980万円
※大阪府内S造共同住宅の概算建築費です。地盤改良、杭工事、設備仕様、施工条件、防火仕様、資材価格等により変動します。
想定総事業費
土地価格
2,480万円
＋
建築費
約9,980万円
↓
約1億2,460万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、融資費用、税金、駐車場契約整理費用等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約756万円～810万円
÷
想定総事業費
約1億2,460万円
↓
約6.1％～6.5％
概算では、大阪案件の目標水準としている**表面利回り約7％**にはやや届かない試算となりました。
一方、土地価格が2,480万円と比較的抑えられており、
2,480万円 ÷ 9戸
↓
1戸あたり土地取得原価 約276万円
となる点は、本案件の大きな強みです。
建築費の圧縮や、駅徒歩3分という立地を活かして賃料を高められれば、収益性改善の余地があります。
この計画の良い点
✅ JR阪和線「浅香」駅徒歩3分
✅ 土地価格2,480万円と比較的取得しやすい価格帯
✅ 近隣商業地域・実効容積率300％
✅ 北側約15m・西側約5m道路の角地
✅ 25㎡住戸×9戸の共同住宅計画を検討可能
✅ 1戸あたり土地取得原価約276万円
✅ 現況駐車場のため、大規模な既存建物解体が不要
✅ 駅近立地を活かした長期保有・一棟売却の双方を検討しやすい
注意点
- 現況駐車場として賃貸中のため、契約内容・解約条件・引渡時期の確認が必要
- 5階建S造となるため、構造躯体や共用部の建築コストが収益性に影響する
- エレベーター設置の有無について収支比較が必要
- 約25坪のコンパクトな敷地のため、階段・廊下・設備スペースの効率的な配置が重要
- 25㎡×9戸の成立性について詳細な平面計画が必要
- 建ぺい率の角地緩和について行政確認が必要
- 建築費の変動によって表面利回りが大きく変わる可能性がある
- 想定賃料について周辺の新築・築浅25㎡クラスとの詳細比較が必要
- 堺市の共同住宅関連条例・要綱等について確認が必要
総合評価
堺市堺区浅香山町3丁は、JR阪和線「浅香」駅徒歩3分という高い交通利便性と、土地価格2,480万円・実効容積率300％という条件を兼ね備えた、コンパクトな収益共同住宅向け用地です。
今回想定した**S造5階建・25㎡住戸×9戸・延床約300㎡**の計画では、住戸専有面積225㎡が容積率算定対象面積約249.51㎡以内に収まり、建築ボリュームとして検討可能な範囲にあります。
年間満室想定収入は約756万円～810万円、土地価格と概算建築費を合計した想定総事業費は約1億2,460万円。
その結果、概算表面利回りは**約6.1％～6.5％**となり、大阪案件の目標水準である約7％にはやや届かない試算となりました。
ただし、駅徒歩3分・土地2,480万円・1戸あたり土地取得原価約276万円という土地条件は魅力があります。
建築費をどこまで抑えられるか、そして新築25㎡住戸として月額7.5万円前後の賃料を確保できるかが、本案件の事業性を左右するポイントとなります。
土地取得価格・駅距離・高容積率という条件を総合すると、都市型コンパクト収益マンション用地として引き続き詳細検討する価値のある案件と判断しました。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料から確認できる内容は、土地価格、土地面積、用途地域、建ぺい率、容積率、道路条件、交通条件、現況等です。建築計画、想定賃料、建築費、総事業費および利回りについては、本記事上の想定条件による試算です。
建築可能面積、容積率不算入、建ぺい率緩和、建築費、賃料、駐車場契約、条例適合性および収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。