【案件レビュー】大阪市淀川区十三東4丁目
20㎡住戸×8戸・S造4階共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市淀川区十三東4丁目の売土地です。
販売価格は2,580万円。
阪急神戸線・京都線・宝塚線「十三」駅徒歩約8分という交通利便性に加え、西側・北側の二方向道路に面する立地条件を活かし、**S造4階建・20㎡住戸×8戸・延床約200㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、土地面積60.09㎡（約18.18坪）、第一種住居地域、建ぺい率80％、指定容積率300％、準防火地域、現況上物ありの土地として紹介されています。
物件概要
所在地：大阪市淀川区十三東4丁目4-8
販売価格：2,580万円
土地面積：60.09㎡（約18.18坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
防火地域等：準防火地域
現況：上物あり
前面道路：西側約4.8m・北側約7.2m
道路種別：西側42条1項1号、北側42条1項3号
その他：現状有姿、契約不適合責任免責、境界非明示、残置物あり、切り離し同意要
最寄駅
阪急神戸線「十三」駅 徒歩約8分
阪急京都線「十三」駅 徒歩約8分
阪急宝塚線「十三」駅 徒歩約8分
3路線が利用でき、大阪・梅田方面へのアクセス性に優れる点は、単身者向け賃貸住宅として大きな魅力です。
実効容積率の検討
本物件は第一種住居地域です。
広い方の北側道路幅員約7.2mを基準にすると、
7.2m × 0.4
↓
288％
となります。
指定容積率300％より道路幅員による制限の方が厳しいため、
実効容積率 約288％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積
60.09㎡
×
288％
↓
容積率算定対象面積 約173.06㎡
今回の計画では、
20㎡ × 8戸
↓
住戸専有面積160㎡
を想定します。
住戸専有面積160㎡は、容積率算定対象面積約173.06㎡以内に収まります。
建築計画（想定）
今回の検討では、
S造4階建
20㎡住戸×8戸
を想定しました。
基本構成は、
1フロア2戸 × 4階
です。
住戸専有面積は、
20㎡ × 8戸
160㎡
となります。
約18坪というコンパクトな土地を、4階建として縦方向に有効活用する計画です。
延床面積
住戸専有面積
160㎡
＋
共用階段・共用廊下・エントランス・PS・MB等
約40㎡
↓
延床面積 約200㎡
と想定します。
※共用廊下・共用階段等の容積率算入・不算入については、詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積
60.09㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約48.07㎡
延床約200㎡を4階建とすると、
1フロア平均
200㎡ ÷ 4階
↓
約50㎡
となります。
単純平均では許容建築面積約48.07㎡をわずかに上回るため、実際には各階床面積の調整が必要です。
一方、本物件は二方向道路に面するため、一定の要件を満たした場合には角地等による建ぺい率緩和を受けられる可能性があります。実際の適用可否については行政確認が必要です。
想定プラン
- S造4階建
- 20㎡住戸×8戸
- 1フロア2戸
- 住戸専有面積合計約160㎡
- 延床面積約200㎡
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 駐輪場
- ごみ置場
8戸・4階建という規模を考慮すると、エレベーターを設置せず、階段型のコンパクトな共同住宅として建築コストを抑える案も検討価値があります。
想定賃料
20㎡住戸
月額7.0万円～7.5万円
※販売資料には賃料情報の記載がないため、本記事上の事業シミュレーションとして設定した想定値です。
実際の募集賃料については、十三駅徒歩圏の新築・築浅20㎡クラスを対象とした市場調査が必要です。
年間満室想定収入
月額7.0万円の場合
7.0万円 × 8戸 × 12か月
↓
約672万円
月額7.5万円の場合
7.5万円 × 8戸 × 12か
↓
約720万円
年間満室想定収入は、
約672万円～720万円
と試算します。
想定建築費
延床面積200㎡
↓
約60.5坪
↓
60.5坪 × 110万円
↓
約6,660万円
※大阪市内S造共同住宅の概算建築費として試算しています。構造計画、地盤条件、設備仕様、防火仕様、施工条件、資材価格等によって変動します。
想定総事業費
土地価格
2,580万円
＋
建築費
約6,660万円
↓
約9,240万円
※既存建物解体費、設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約672万円～720万円
÷
想定総事業費
約9,240万円
↓
約7.3％～7.8％
概算では、S-REALDEVEが大阪案件で目標としている**表面利回り約7％**を上回る可能性があります。
特に土地価格2,580万円に対して8戸を確保した場合、
2,580万円 ÷ 8戸
↓
1戸あたり土地取得原価 約323万円
となります。
建築規模をコンパクトに抑えながら、十三駅徒歩圏で8戸を確保することで、比較的高い収益性を期待できる計画です。
この計画の良い点
✅ 阪急「十三」駅徒歩約8分
✅ 神戸線・京都線・宝塚線の3路線利用可能
✅ 土地価格2,580万円
✅ 西側・北側の二方向道路
✅ 実効容積率約288％
✅ 約18坪の土地で8戸を検討可能
✅ 1フロア2戸×4階のシンプルな構成
✅ 1戸あたり土地取得原価約323万円
✅ 概算表面利回り約7.3％～7.8％
✅ 大阪・梅田方面へのアクセス性を活かした賃貸需要を期待できる
注意点
- 約18坪のコンパクトな敷地であり、階段・共用部の効率的な配置が重要
- 延床200㎡をそのまま4層均等配置すると建ぺい率をわずかに超えるため、床面積調整または建ぺい率緩和の確認が必要
- 現況上物があるため解体費が別途必要
- 販売資料では「切り離し同意要」とされているため、既存建物の構造・隣接建物との関係確認が必要
- 境界非明示のため、事業化前に境界・敷地面積の確認が必要
- 残置物処分費用を見込む必要がある
- 準防火地域に対応した建築仕様が必要
- 20㎡住戸の商品性・適正賃料について市場調査が必要
- 大阪市の共同住宅関連条例・要綱等について確認が必要
総合評価
大阪市淀川区十三東4丁目は、阪急「十三」駅徒歩約8分という交通利便性と、土地価格2,580万円という比較的抑えられた取得価格を兼ね備えた、コンパクトな収益共同住宅向け用地です。
北側約7.2m道路を基準にした実効容積率は約288％で、容積率算定対象面積は約173.06㎡。
今回想定した**S造4階建・20㎡住戸×8戸・延床約200㎡**の計画では、住戸専有面積160㎡がこの範囲内に収まり、建築ボリュームとして検討可能な計画です。
年間満室想定収入は約672万円～720万円。
土地価格2,580万円と概算建築費約6,660万円を合わせた想定総事業費は約9,240万円となり、概算表面利回りは**約7.3％～7.8％**と試算します。
大阪案件の目標利回り約7％を上回る可能性があり、今回のポイントは、大規模化ではなく、駅徒歩圏の小さな土地を効率的に使い、総事業費を抑えて収益性を確保することにあります。
既存建物の解体、境界、切り離し同意、建ぺい率などの確認事項はありますが、土地取得価格・駅距離・戸数・建築コストのバランスという点では、詳細検討する価値の高い案件と判断しました。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料から確認できる内容は、土地価格、土地面積、用途地域、建ぺい率、容積率、道路条件、交通条件、現況等です。S造4階建・20㎡住戸×8戸・延床約200㎡という建築計画、想定賃料、建築費、総事業費および利回りについては、本記事上の想定条件による試算です。
建築可能面積、容積率不算入、建ぺい率緩和、既存建物解体、境界、建築費、賃料、条例適合性および収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。