【案件レビュー】大阪市鶴見区今津中5丁目
徳庵駅徒歩1分｜木造3階建・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市鶴見区今津中5丁目の売土地です。
販売価格は3,980万円。
JR片町線「徳庵」駅徒歩約1分という、非常に駅距離の強い立地です。販売資料では、近隣商業地域、建ぺい率80％、指定容積率300％、準防火地域、角地・建築条件なし、更地とされています。
今回は、木造3階建、25㎡×3戸×3層、合計9戸、延床約255㎡として、新築収益共同住宅の成立性を検討します。
物件概要
所在地：大阪市鶴見区今津中5丁目
販売価格：3,980万円
公簿土地面積：115.90㎡
有効土地面積：約104.54㎡
私道負担等：約11.36㎡
最寄駅：JR片町線「徳庵」駅 徒歩約1分
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
防火指定：準防火地域
現況：更地
建築条件：なし
南東側
現況幅員 約4.4m
北東側
現況幅員 約2.4～2.5m
実効容積率
指定容積率は300％ですが、前面道路幅員による制限があります。
約4.4m × 0.6 ×100＝約264％
実効容積率 約264％
有効土地面積約104.54㎡に対して、
104.54㎡×264％
＝約276㎡
建築ボリューム
今回の想定は、木造3階建、25㎡×9戸、延床約255㎡です。
住戸専有面積は、25㎡×9戸＝225㎡
約30㎡を、
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- 共用階段
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- 共用廊下
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- エントランス
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- その他共用部分
として想定します。
想定プラン
建物は、各階25㎡×3戸として、合計9戸を想定します。
建ぺい率の確認
有効土地面積104.54㎡に対して、指定建ぺい率80％の場合、
104.54㎡×80％＝約83.6㎡
角地緩和によって建ぺい率が10％加算され90％となり
104.54㎡×90％＝94.1㎡まで建築面積が可能となります。
25㎡住戸の商品性
今回は25㎡を確保します。
駅徒歩1分という立地に加え、
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- バス・トイレ別
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- 独立洗面台
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- 室内洗濯機置場
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- 2口コンロ
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- 浴室乾燥機
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- エアコン
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- オートロック
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- 宅配ボックス
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- 防犯カメラ
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- インターネット無料
を採用することで、「駅徒歩1分 × 新築 × 25㎡」
という商品力を作りやすい案件です。
単に戸数を最大化するのではなく、25㎡程度を確保することで賃貸競争力と出口価値の両方を意識します。
1戸あたり土地取得原価
土地価格3,980万円を9戸で割ると、
3,980万円÷9戸＝約442万円／戸
これは今回の案件の大きな強みです。
駅徒歩1分という条件でこの土地原価まで圧縮できれば、事業収支を組み立てやすくなります。
収益シミュレーション
賃料・建築費は販売資料記載ではなく、S-REALDEVEによる事業検討上の仮定です。
25㎡の新築1K～1DKとして、
想定賃料：月額7.0～7.5万円／戸
で試算します。
月額7.0万円の場合
7.0万円×9戸×12か月＝年間756万円
月額7.5万円の場合
7.5万円×9戸×12か月＝年間810万円
したがって、年間満室想定収入 約756～810万円です。
想定建築費
延床255㎡は、約77.1坪です。
木造3階共同住宅として、今回は概算、坪95万円で試算します。
77.1坪×95万円＝約7,325万円
実際には準防火地域の仕様、地盤、設備、外構等によって変動します。
想定総事業費
土地価格3,980万円
＋
概算建築費約7,325万円
＝
約1億1,305万円
※設計監理費、地盤改良、外構、融資費用、各種税金等を含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入756万円の場合、
756万円÷1億1,305万円
＝約6.7％
年間満室想定収入810万円の場合、
810万円÷1億1,305万円＝約7.2％
したがって、
想定表面利回り 約6.7～7.2％
となります。
大阪の新築収益共同住宅として目標としている7％前後を十分狙える可能性があります。
この土地の良い点
徳庵駅徒歩1分
土地価格3,980万円
有効土地面積約104.54㎡
近隣商業地域
角地
更地
建築条件なし
木造3階建で建築費を抑えやすい
25㎡×9戸成立時の土地原価約442万円／戸
想定表面利回り7％前後を狙える可能性
駅近による賃貸募集・出口双方の強さ
注意点
本案件では以下の確認が重要です。
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- 北東側42条2項道路のセットバック確定
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- 有効土地面積104.54㎡の確定
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- 隅切り部分の扱い
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- 角地緩和の正式な適用
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- 木造3階建で1フロア約85㎡が成立するか
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- 25㎡×3戸の平面計画
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- 共用階段・廊下
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- 採光・避難計画
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- 準防火地域における木造3階共同住宅の仕様
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- 駐輪場・ごみ置場等の必要施設
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- 実勢賃料
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- 建築費の精査
大阪市鶴見区今津中5丁目は、「徳庵徒歩1分 × 土地3,980万円 × 木造3階 × 25㎡×9戸」
という組み合わせが非常に魅力的です。
公簿面積115.90㎡に対して、道路・私道負担等を考慮した有効土地面積は約104.54㎡。
実効容積率は約264％で、容積対象床面積上限 約276㎡となります。
土地原価 約442万円／戸
想定表面利回り 約6.7～7.2％
となり、収益性も検討できる水準です。
※掲載内容について
本記事は販売資料を基礎に、S-REALDEVE独自の想定建築計画・概算条件を組み合わせて事業性を検討した参考シミュレーションです。
木造3階建・25㎡×9戸・延床約255㎡、想定賃料、建築費、総事業費および表面利回りは事業シミュレーション上の想定です。