【案件レビュー】堺市堺区錦綾町1丁
綾ノ町駅徒歩5分｜木造3階建・25㎡×10戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府堺市堺区錦綾町1丁の売土地です。
販売価格は4,190万円。土地面積は177.61㎡（約53.72坪）で、阪堺電気軌道「綾ノ町」駅から徒歩約5分。第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率200％、南側約5.5m公道に接する土地です。
販売図面では、敷地は間口約6.55m×奥行約27.2mの比較的整った長方形に近い形状が確認できます。
物件概要
所在地：大阪府堺市堺区錦綾町1丁
販売価格：4,190万円
土地面積：177.61㎡（約53.72坪）
土地権利：所有権
最寄駅：阪堺電気軌道「綾ノ町」駅 徒歩約5分
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
接道：南側公道 約5.5m
接道間口：約6.55m
現況：駐車場
南向き・駅徒歩5分・現況駐車場
この土地のポイント
土地価格4,190万円に対し、10戸を想定すると、
4,190万円÷10戸＝土地取得原価 約419万円／戸
となります。
駅徒歩5分圏で、木造3階建の共同住宅を検討できる土地として、戸当たり土地原価は比較的抑えられています。
道路・容積率
前面道路は南側約5.5m公道です。
第一種住居地域のため、道路幅員による容積率制限は、
5.5m×0.4＝220％となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率200％
土地177.61㎡に対して、
177.61㎡×200％＝約355.2㎡
が容積対象床面積の上限
今回の想定延床面積は300㎡なので、
300㎡÷177.61㎡＝約168.9％
となります。
建ぺい率
建ぺい率60％の場合、
177.61㎡×60％＝約106.6㎡
緩和適用にて建蔽率70％となります。
想定建築プラン
今回の想定は、木造3階建
25㎡×10戸
延床約300㎡です。
住戸専有面積は、
25㎡×10戸＝250㎡
です。
延床300㎡との差額、
300㎡－250㎡＝約50㎡
- 共用階段
- 共用廊下
- エントランス
- PS・設備スペース
- その他共用部分
として想定します。
基本構成としては、
1階
25㎡×2戸＋共用部
2階
25㎡×4戸
3階
25㎡×4戸
合計10戸となります。
25㎡住戸の商品計画
今回は約25㎡の1K・1DKを想定します。
20㎡前後のコンパクト住戸よりも、居住性と賃料設定のバランスを取りやすく、
- バス・トイレ別
- 独立洗面台
- 室内洗濯機置場
- 2口コンロ
- クローゼット
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- インターネット設備
を組み合わせることで、単身者向けの新築賃貸住宅として商品力を確保する想定です。
収益シミュレーション
25㎡前後の新築住戸として、
想定賃料：月額6.5～7.0万円／戸
で簡易試算します。
月額6.5万円の場合
6.5万円×10戸×12か月＝
年間780万円
月額7.0万円の場合
7.0万円×10戸×12か月＝年間840万円
したがって、
年間満室想定収入 約780～840万円
です。
想定建築費
今回の簡易シミュレーションでは、木造3階共同住宅として、
坪95万円
を想定します。
90.75坪×95万円＝約8,620万円です。
※準防火地域への対応、設備仕様、地盤、外構、資材価格等により実際の建築費は変動します。
想定総事業費
土地価格
4,190万円
＋
想定建築費
約8,620万円
＝
約1億2,810万円です。
※設計監理費、地盤改良費、外構費、融資費用、登記費用、税金、各種負担金等を含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室収入780万円の場合、
780万円÷1億2,810万円＝約6.1％
年間満室収入840万円の場合、
840万円÷1億2,810万円＝約6.6％
したがって、
想定表面利回り 約6.1～6.6％
となります。
- 駅徒歩5分
- 整った敷地形状
- 南側5.5m公道
- 25㎡住戸
- 10戸規模
この土地の良い点
✅ 綾ノ町駅徒歩5分
✅ 土地177.61㎡
✅ 南側約5.5m公道
✅ 間口約6.55m
✅ 奥行約27.2mの比較的整った敷地
✅ 第一種住居地域
✅ 実効容積率200％
✅ 木造3階建との相性が良い
✅ 25㎡×10戸で土地原価約419万円／戸
✅ 南向き住戸を計画しやすい
注意点
一方、本案件では以下の確認が重要です。
- 25㎡×10戸の詳細平面計画
- 建築面積106.6㎡以内への収まり
- 共用階段・廊下の配置
- 採光・換気・避難計画
- 準防火地域への対応
- 駐輪場・ごみ置場等の必要施設
- 地盤条件
- 実勢賃料
- 建築費の精査
- 共用部分の容積算入・不算入の確認
今回の案件は「容積率を使い切る案件ではなく、敷地形状を活かして25㎡×10戸を素直に配置する案件」と考えます。
堺市堺区錦綾町1丁は、
土地177.61㎡に対し、実効容積率200％
今回の延床300㎡は、容積率約168.9％
さらに、土地原価 約419万円／戸
想定表面利回り 約6.1～6.6％
駅徒歩5分、南側5.5m公道
という条件を考えると、派手な高利回り案件ではないものの、
安定した商品性を作りやすい土地と評価できます。
したがって本案件は、
「木造3階・25㎡×10戸を素直に成立させる、バランス型の新築収益共同住宅候補」
と判断します。
※掲載内容について
本記事は販売資料を基礎に、S-REALDEVE独自の想定建築計画・概算条件を組み合わせた事業性検討です。
販売資料から確認できる主な条件は、販売価格4,190万円、土地177.61㎡、綾ノ町駅徒歩約5分、第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率200％、南側公道約5.5m、接道間口約6.55mです。
木造3階建・25㎡×10戸・延床約300㎡、想定賃料、建築費、総事業費および表面利回りは事業シミュレーション上の想定です。
実際の建築可否、建築面積、容積対象床面積、条例・行政指導、建築費、賃料および収益性については、行政調査・現地調査・詳細設計・市場調査等による最終確認が必要です。