【案件レビュー】八王子市子安町2丁目
木造3階・25㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都八王子市子安町2丁目の売土地です。
JR中央線「八王子」駅徒歩8分、京王線「京王八王子」駅徒歩12分。
駅徒歩圏の整形地について、**木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡**の新築収益共同住宅として成立性を検討しました。
物件概要
- 所在地：東京都八王子市子安町2丁目
- 交通：JR中央線「八王子」駅 徒歩8分
- 交通：京王線「京王八王子」駅 徒歩12分
- 土地価格：3,980万円
- 土地面積：90.87㎡
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：60％
- 指定容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 接道：北側約11m公道
- 接道間口：約7.84m
- 現況：更地
- 建築条件：なし
土地90.87㎡の整形地で、北側約11mの公道に約7.84m接道し、現況更地・建築条件なし
ボリューム検討
今回は、土地規模と建築費のバランスから、木造3階建を採用する想定です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 専有面積合計：約150㎡
- 延床面積：約180㎡
- 想定間取り：1K～1DK
- エレベーター：なし
基本構成は、
1フロア2戸 × 3階 ＝ 6戸
とします。
25㎡タイプとすることで、20㎡前後のコンパクト住戸より居住性を確保しやすく、単身社会人を中心とした賃貸需要を想定します。
容積率の検討
本物件の指定容積率は**200％**です。
前面道路は約11mあるため、住居系用途地域の道路幅員による容積率制限、
前面道路幅員 × 0.4で計算しても、11m × 0.4 ＝ 440％となります。
したがって、実際には指定容積率の、200％が上限となります。
土地面積90.87㎡に対して、90.87㎡ × 200％＝ 約181.7㎡
が容積対象床面積の目安です。
今回の想定延床面積は**約180㎡**としており、敷地条件とのバランスが良い計画です。
建築計画イメージ
1階
- 25㎡ × 2戸
- エントランス
- 共用階段
- メーターボックス等
2階
- 25㎡ × 2戸
- 共用階段・共用部
3階
- 25㎡ × 2戸
- 共用階段・共用部
合計、25㎡ × 6戸
＝ 専有面積約150㎡を想定します。
賃料想定
ここからは、事業性を見るための当社簡易想定です。
八王子駅徒歩8分、新築25㎡クラスという条件を踏まえ、
想定賃料：7.5万円／戸前後
として試算します。
満室想定年収
7.5万円 × 6戸 × 12か月
＝ 540万円／年
収益シミュレーション
土地費
3,980万円
建築費
木造3階建・延床180㎡
約54.5坪
当社の簡易検討基準として、木造建築費を、
約80万円／坪とすると、
54.5坪 × 80万円＝ 約4,360万円
土地＋建物
3,980万円 ＋ 約4,360万円
＝ 約8,340万円
想定表面利回り
満室想定年収540万円の場合、
540万円 ÷ 8,340万円 ×100
＝ 約6.5％
となります。
東京エリアで当社が一次的な判断基準としている**表面利回り6％**を上回る水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 504万円 | 約6.0％ |
| 7.5万円 | 540万円 | 約6.5％ |
| 8.0万円 | 576万円 | 約6.9％ |
この案件では、月額7万円台前半～半ばを確保できるかが収益性のポイントになります。
この案件の良い点
1．八王子駅徒歩8分
JR中央線の主要駅である八王子駅まで徒歩圏内です。
通勤・通学の利便性が高く、単身者向け賃貸住宅として検討しやすい立地です。
2．敷地形状が素直
販売資料では整形地とされ、北側約11m公道に約7.84m接道しています。
小規模共同住宅では、敷地形状の良さが平面効率に直結するため、大きなメリットです。
3．木造3階との相性
土地90㎡程度・容積率200％という条件では、高層化するより、
木造3階・6戸とすることで建築費を抑え、事業総額をコントロールしやすくなります。
4．25㎡住戸の商品性
25㎡を確保することで、単なる低価格型の1Kではなく、
居住性を意識した単身者向け賃貸住宅
として差別化しやすくなります。
1．建蔽率60％
建築面積の上限目安は、
90.87㎡ × 70％（準防火地域内の準耐火建築物）
＝ 約63.6㎡
1フロア約60㎡程度を単純に積み上げる計画では建蔽率との調整が必要となるため、実施設計で共用廊下・階段・庇等を含めた建築面積の精査が必要です。
2．25㎡×6戸の平面成立性
敷地約90㎡の中で、
- 25㎡住戸×2戸／階
- 共用階段
- 廊下
- PS・MB
- ゴミ置場
- 駐輪場
等を効率よく配置できるかがポイントです。
3．実際の総事業費
今回の収益計算は、土地価格＋概算建築費による簡易試算です。
実際には、
- 設計料
- 確認申請費
- 地盤改良費
- 外構工事
- インフラ工事
- 登記費用
- 融資費用
- 各種税金
等が別途必要になります。
総合評価
八王子駅徒歩8分・整形地・11m公道
という比較的素直な土地条件を活かし、
木造3階建・25㎡×6戸
のコンパクトな共同住宅として検討しやすい案件です。
想定賃料7.5万円の場合、土地＋建物ベースでは、
想定表面利回り約6.5％
となります。
東京エリアにおける当社の目安である6％を超える可能性があり、
新築木造収益物件として価値のある案件と考えます。
本案件の特徴は、容積を無理に積み上げることではなく、
「駅徒歩8分 × 整形地 × 木造3階 × 25㎡×6戸」
というシンプルで扱いやすい事業構成にあります。