【案件レビュー】府中市宮西町4丁目
S造11階・25㎡×21戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都府中市宮西町4丁目の売土地です。
京王線「府中」駅徒歩5分。
商業地域・容積率500％という高い土地利用効率を活かし、**S造11階建・25㎡×21戸・延床約650㎡**の都市型収益共同住宅として成立性を検討しました。
物件概要
- 所在地：東京都府中市宮西町4丁目
- 交通：京王線「府中」駅 徒歩5分
- 土地価格：1億2,365万円
- 土地面積：約107.00㎡
- 用途地域：商業地域
- 建蔽率：80％
- 指定容積率：500％
- 前面道路：約16m
- 接道条件：二方道路
- 想定用途：収益共同住宅
府中駅徒歩5分、商業地域500％という条件から低層型ではなく、敷地を縦方向に活用する都市型共同住宅との相性が良い土地と考えます。
ボリューム検討
今回の想定計画は以下の通りです。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：11階建
- 戸数：21戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 専有面積合計：約525㎡
- 延床面積：約650㎡
- 想定間取り：1K～1DK
- エレベーター：あり
基本的には、
1フロア2戸程度を中心に11層へ積み上げる
コンパクトな高層共同住宅を想定します。
25㎡タイプとすることで、極端な狭小住戸を避け、単身社会人を中心とした入居者層を狙いやすい計画です。
容積率の考え方
本件の指定容積率は**500％**です。
商業地域の道路幅員による容積率制限は、
前面道路幅員 × 0.6
で考えます。
前面道路約16mの場合、
16m × 0.6 ＝ 960％
となるため、道路幅員による制限ではなく、**指定容積率500％**が上限となります。
土地面積約107㎡に対すると、
107㎡ × 500％
＝ 約535㎡
が容積対象床面積の目安です。
今回の計画では、
25㎡ × 21戸 ＝ 専有面積約525㎡
とし、共用廊下・階段・EVホール等の容積率不算入部分を整理しながら、延床約650㎡を構成する前提で検討します。
建築計画イメージ
想定構成
- 1階：エントランス・住戸・共用設備
- 2～10階：各階2戸程度
- 11階：住戸・共用部
- 共用階段
- エレベーター
- 共用廊下
- メーターボックス
- 宅配ボックス
- ゴミ置場等
専有面積合計は
25㎡ × 21戸
＝ 約525㎡
を想定します。
敷地約107㎡というコンパクトな土地のため、高層化によって容積を有効利用する計画です。
賃料想定
府中駅徒歩5分、新築25㎡クラスという条件を踏まえ、今回は、
想定賃料：9.5万円／戸前後
として試算します。
満室想定年収
9.5万円 × 21戸 × 12か月＝ 2,394万円／年
収益シミュレーション
土地費
1億2,365万円
建築費
S造11階建・延床650㎡
約196.6坪
S造建築費を概算で、
120万円／坪とすると、
196.6坪 × 120万円
＝ 約2億3,590万円
土地＋建物
1億2,365万円 ＋ 約2億3,590万円
＝ 約3億5,955万円
想定表面利回り
年間満室賃料2,394万円の場合、
2,394万円 ÷ 3億5,955万円 ×100
＝ 約6.7％となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 8.5万円 | 2,142万円 | 約6.0％ |
| 9.0万円 | 2,268万円 | 約6.3％ |
| 9.5万円 | 2,394万円 | 約6.7％ |
| 10.0万円 | 2,520万円 | 約7.0％ |
この案件では、月額9万円台前半～半ばを確保できれば東京基準6％を超え、10万円前後で7％ラインが見えてきます。
この案件の良い点
1．府中駅徒歩5分
京王線「府中」駅徒歩5分という立地は、単身者向け賃貸住宅として大きな強みです。
駅近は、入居募集だけでなく将来的な売却時の資産性にもプラスに働きやすい条件です。
2．商業地域・容積率500％
約107㎡という比較的小さな土地でも、500％の容積率を活かすことで、20戸を超える共同住宅を検討できる可能性があります。
3．広幅員道路
前面道路約16mのため、道路容積率による制約を受けにくく、指定容積率500％を活用しやすい点が魅力です。
4．25㎡×21戸の商品構成
25㎡を確保することで、極端な狭小住戸を避けながら、都市型単身者住宅として一定の商品性を持たせることができます。
5．21戸による収益効率
戸数を21戸確保することで、高層S造の建築コストを戸数で吸収しやすい計画になります。
注意点
1．S造11階建の構造・建築コスト
11階建となるため、通常の中低層S造よりも、
- 鉄骨量
- 耐震・耐風設計
- 基礎
- 杭
- 耐火被覆
- 揚重
- 仮設
などのコストが増える可能性があります。
そのため、120万円／坪という概算単価で本当に収まるかは、施工会社による早期見積が重要です。
2．EV・共用部の効率
敷地が約107㎡とコンパクトなため、
- EV
- 階段
- 廊下
- PS・MB
- ゴミ置場
- 駐輪場
などの配置効率が事業性を大きく左右します。
3．延床650㎡と容積対象床の整理
指定容積率からみた容積対象床は約535㎡です。
そのため、延床650㎡を成立させるには、共用廊下・階段等の容積率不算入部分を適切に整理できることが前提となります。
4．実際の総事業費
今回の収益計算は、
土地価格＋概算建築費
による簡易試算です。
実際には、
- 設計監理料
- 確認申請費
- 構造計算
- 地盤・杭工事
- 外構工事
- インフラ引込
- 登記費用
- 融資費用
- 各種税金
等を含めて最終的な収支を検証する必要があります。
総合評価
府中市宮西町4丁目は、
府中駅徒歩5分・商業地域500％・広幅員道路
という条件を活かし、
S造11階建・25㎡×21戸・延床約650㎡
の高層都市型共同住宅として検討価値の高い案件です。
土地単価自体は高めですが、容積率500％を活用して21戸まで戸数を確保することで、取得価格と建築コストを吸収する考え方です。
想定賃料9.5万円の場合、
表面利回り約6.7％
となり、東京エリアの新築収益物件として十分検討できる水準です。
本案件は、
「駅徒歩5分 × 商業500％ × S造11階 × 21戸」
という、典型的な都市型高容積案件です。
- 25㎡×21戸の詳細ボリューム
- 高さ・斜線・日影等の法規確認
- S造11階の構造成立性
- 実勢賃料
- 建築費・杭工事費
- 出口価格
を精査することで、より具体的な投資判断につなげられる案件と考えます。
※本記事は公開情報および一次検討条件をもとにした簡易的な事業性検討です。実際の建築可否・戸数・延床面積・収益性・法令適合性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政・設計者・構造設計者・施工会社等への確認が必要です。