【案件レビュー】足立区梅田8丁目
駅徒歩1分・S造7階・25㎡×13戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都足立区梅田8丁目の売土地です。
東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩1分という駅前立地に加え、近隣商業地域・容積率400％・三方道路という条件を活かし、**S造7階建・25㎡×13戸・延床約350㎡**の都市型収益共同住宅として成立性を検討しました。
販売資料では、土地91.72㎡、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率400％、防火地域、東側約12.8m公道・南側約4.0m公道・西側約3.5m私道に面し、更地渡しとされています。
物件概要
- 所在地：東京都足立区梅田8丁目
- 交通：東武伊勢崎線「梅島」駅 徒歩1分
- 土地価格：1億2,400万円
- 土地面積：91.72㎡
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：400％
- 防火地域：防火地域
- 接道：
- 東側公道 約12.8m
- 南側公道 約4.0m
- 西側私道 約3.5m
- 現況：更地渡し
- その他：最低限度高度地区7m
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造7階建
25㎡×13戸
延床約350㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：7階建
- 戸数：13戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 専有面積合計：約325㎡
- 延床面積：約350㎡
- 想定間取り：1K～1DK
- エレベーター：あり想定
13戸を7層で構成するため、基本的には1フロア2戸を中心とした細身の都市型共同住宅をイメージします。
容積率の検討
本件の指定容積率は**400％**です。
近隣商業地域で、主要な前面道路である東側道路が約12.8mあるため、
12.8m × 0.6 ＝ 768％となります。
したがって道路幅員による容積率制限ではなく、**指定容積率400％**が上限となります。
容積対象床面積
91.72㎡ × 400％
＝ 約366.9㎡です。
今回想定している延床約350㎡は、単純計算ではこの範囲内に収まります。
建蔽率の検討
建蔽率80％を単純適用すると、
91.72㎡ × 80％
＝ 約73.4㎡
が建築面積の目安です。
延床350㎡を7階で割ると、
350㎡ ÷ 7階
＝ 平均約50㎡／階となります。
建築計画イメージ
例えば、
- 1階：住戸1戸＋エントランス・EV・共用設備
- 2～7階：各階2戸を基本
- 合計13戸
専有面積は、
25㎡ × 13戸
＝ 約325㎡です。
賃料想定
ここからは販売資料記載ではなく、事業性確認のための当社概算条件です。
駅徒歩1分・新築25㎡クラスという立地を踏まえ、今回は、
想定賃料：9.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
9.5万円 × 13戸 × 12か月＝ 1,482万円／年
収益シミュレーション
土地費
1億2,400万円
建築費
S造7階建・延床350㎡
約105.9坪
S造建築費を概算で、
120万円／坪とすると、
105.9坪 × 120万円＝ 約1億2,700万円
土地＋建物
1億2,400万円 ＋ 約1億2,700万円＝ 約2億5,100万円
想定表面利回り
年間満室賃料1,482万円の場合、
1,482万円 ÷ 2億5,100万円 ×100＝ 約5.9％
東京エリアで当社が一つの目安としている表面利回り6％にほぼ近い水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 9.0万円 | 1,404万円 | 約5.6％ |
| 9.5万円 | 1,482万円 | 約5.9％ |
| 10.0万円 | 1,560万円 | 約6.2％ |
| 10.5万円 | 1,638万円 | 約6.5％ |
今回の概算では、1戸あたり月額約9.7万円前後が、表面利回り6％の目安になります。
この案件の良い点
1．梅島駅徒歩1分
最大の魅力は、やはり駅徒歩1分です。
販売資料でも「駅1分・梅島駅前通り沿い」と明記されており、賃貸募集だけでなく将来的な売却時にも評価しやすい立地です。
2．近隣商業地域・容積率400％
約92㎡というコンパクトな土地ながら、400％の容積率を活かすことで、S造7階・13戸という都市型共同住宅を検討できる可能性があります。
3．三方道路
東・南・西の三方向に道路がある点も特徴です。
採光・避難・エントランス位置など、詳細設計上の選択肢を増やしやすい条件です。
4．更地渡し
販売資料では更地渡しとされているため、既存建物解体の工程を買主側で直接抱えにくい点はプラスです。
5．高容積を使った都市型計画
小さな土地を縦方向に活用する
という高容積商業地らしい事業計画が組めます。
総合評価
足立区梅田8丁目は、
梅島駅徒歩1分・近隣商業400％・三方道路・更地渡し
という条件を活かし、
S造7階建・25㎡×13戸・延床約350㎡
の都市型収益共同住宅として検討価値の高い案件です。
今回の概算では、
土地＋建物：約2億5,100万円に対し、
想定年間賃料：約1,482万円
表面利回り：約5.9％
となります。
高利回り特化というより、駅徒歩1分という立地性・資産性と収益性を両立させる案件として評価するのが適しています。
本案件の最大の特徴は、
「駅徒歩1分 × 容積400％ × コンパクトな敷地」です。
土地そのものは約92㎡ですが、高容積を活かすことで、13戸規模の共同住宅まで検討できる点に魅力があります。利回りだけを追う案件ではありませんが、駅前立地を重視する投資家向けの都市型収益物件候補として、詳細設計・賃料査定に進める価値のある土地と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては行政への最終確認が必要です。