【案件レビュー】大阪市住之江区南加賀屋4丁目

木造3階・25㎡×15戸の共同住宅を検討

今回は、大阪市住之江区南加賀屋4丁目の売土地について、木造3階建・25㎡×15戸の収益共同住宅として事業成立性を検討しました。

対象地は土地約247.69㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率200％。西側道路に約15.3m接する、共同住宅を計画しやすい間口を持つ敷地です。大阪メトロ四つ橋線「住之江公園」駅から徒歩約10分の立地となっています。

物件概要

所在地
大阪市住之江区南加賀屋4丁目

土地価格
6,750万円

土地面積
247.69㎡（約74.92坪）

用途地域
第一種住居地域

建蔽率
80％

指定容積率
200％

前面道路
西側私道約4.0m

接道間口
約15.3m

交通
大阪メトロ四つ橋線「住之江公園」駅徒歩約10分

土地面積247.69㎡、西側約4.0m道路、間口約15.3m、第一種住居地域・建蔽率80％・容積率200％となります。

ボリューム検討

今回の計画案は、
木造3階建
25㎡ × 15戸
延床面積約420㎡
としました。

1フロアあたり、
5戸 × 3層＝15戸
を基本構成とします。

建物計画

構造：木造
階数：地上3階
戸数：15戸
住戸面積：約25㎡／戸
住戸専有面積合計：約375㎡
延床面積：約420㎡

約25㎡という住戸面積を確保することで、単身者向けワンルーム・1K系住戸として、20㎡前後のコンパクトタイプよりも居住性を確保した計画としています。

道路幅員と容積率

本敷地で特に確認しておきたいのが、前面道路幅員約4.0mです。
第一種住居地域のため、当社の検討では道路幅員による容積率制限を、
4.0m × 0.4 ＝ 160％

したがって概算上の容積対象面積は、
247.69㎡ × 160％
＝約396㎡

となります。

今回の計画ポイント

この土地の最大の特徴は、約15.3mの間口です。
約247㎡という土地面積だけでなく、共同住宅計画において間口を比較的広く確保できるため、
1フロア5戸 × 3階という効率のよい住戸配置を検討しやすい敷地です。

特に狭小地の共同住宅では、階段や共用廊下を配置した後に住戸幅が確保できないケースがあります。その点、本案件では15mを超える間口があることから、木造3階建との相性は比較的良いと考えています。

25㎡×15戸とした理由

今回、20㎡程度まで住戸を小さくして戸数を増やすのではなく、25㎡×15戸を基本案としました。

住戸としての居住性
賃貸募集時の商品力
収納スペースの確保
バス・トイレ・キッチン配置
将来的な入居者ニーズ
建物全体のプラン効率

を考慮したためです。

無理に戸数を増やすよりも、25㎡程度の住戸を15戸確保する計画の方が、長期的な賃貸運営を考えた場合にはバランスが良いと判断しています。

建築計画イメージ

1階
25㎡ × 5戸

2階
25㎡ × 5戸

3階
25㎡ × 5戸

合計15戸

収益シミュレーションについて

今回の公開段階では、物件資料から確認できる土地条件と建物ボリュームを中心に検討しています。
実際の事業判断では、
土地取得費＋建築費＋設計費＋外構費＋諸経費
に対して、15戸分の想定年間賃料
を設定し、表面利回りを確認する必要があります。

当社では大阪エリアの新築共同住宅について、案件選定上の一つの目安として表面利回り7％前後を確認しています。

良い点

今回の土地で特に評価できるのは、約15.3mという接道間口です。
木造3階共同住宅では、敷地面積だけでなく建物間口が住戸数に大きく影響します。
本敷地では、25㎡×5戸／階を検討できる可能性があり、土地形状を比較的有効に活用できます。

また、
土地約247㎡
× 木造3階
× 15戸
という規模は、S造・RC造ほど建築費を大きくしない収益共同住宅として検討できる点もメリットです。

総括

大阪市住之江区南加賀屋4丁目の今回の土地については、

木造3階建
25㎡×15戸
延床約420㎡

を基本案として検討して、土地面積約247㎡に対して間口約15.3mを確保できることから、木造3階共同住宅として比較的プランをまとめやすい土地と判断致します。

今後は道路条件を確定したうえで、25㎡×15戸の具体的な平面計画と、周辺賃料・建築費を組み合わせた収益シミュレーションを行うことで、より正確な事業性を判断していきます。

※本記事は、公開されている物件資料等をもとにした当社独自の事業検討です。記載する建築計画は確定した設計ではありません。実際の建築計画については、行政協議等による最終確認が必要です。

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