【案件レビュー】八王子市元横山町3丁目
木造3階・25㎡×20戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都八王子市元横山町3丁目の売土地です。
JR中央線「八王子」駅徒歩22分。約350㎡の比較的大きな土地について、**木造3階建・25㎡×20戸・延床約600㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
土地面積349.71㎡、準工業地域、建蔽率60％・容積率200％、現況更地、建築条件なし、販売価格7,850万円となっています。
物件概要
- 所在地：東京都八王子市元横山町3丁目
- 交通：JR中央線「八王子」駅 徒歩22分
- 土地価格：7,850万円
- 土地面積：349.71㎡（約105.78坪）
- 用途地域：準工業地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 土地権利：所有権
- 現況：更地
- 建築条件：なし
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×20戸
延床約600㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：20戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 住戸面積合計：約500㎡
- 共用部：約100㎡
- 延床面積：約600㎡
- 想定間取り：1K～1DK
20戸規模の単身者向け共同住宅として検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
土地面積349.71㎡に対して、
349.71㎡ × 200％
＝ 約699.4㎡
が容積対象床面積の上限目安となります。
今回の計画では、
25㎡ × 20戸
＝ 500㎡
を住戸部分として計画します。
したがって、
500㎡ ＜ 約699.4㎡
となり、指定容積率に対しては比較的余裕があります。
今回の当社検討ルールでは、
- 住戸部分：約500㎡
- 共用廊下・階段等：約100㎡
- 延床：約600㎡
として整理しています。
建蔽率の検討
指定建蔽率60％の場合、
349.71㎡ × 60％
＝ 約209.8㎡
が建築面積の上限目安です。
延床600㎡を3階で単純平均すると、
600㎡ ÷ 3階
＝ 約200㎡／階
今回の**木造3階・延床600㎡**は、敷地規模とのバランスが比較的良い計画と考えます。
建築計画イメージ
1階
6～7戸＋エントランス・共用階段等
2階
6～7戸
3階
6～7戸
合計20戸
約350㎡の敷地面積があるため、高層化せずに木造3階で戸数を確保できる点が今回の計画の大きな特徴です。
賃料想定
JR八王子駅徒歩22分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸として、今回は比較的慎重に、
想定賃料：6.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
6.0万円 × 20戸 × 12か月
＝ 1,440万円／年
収益シミュレーション
土地費
7,850万円
建築費
木造3階建・延床600㎡
約181.5坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪
とすると、
181.5坪 × 80万円
＝ 約1億4,520万円
土地＋建物
7,850万円 ＋ 1億4,520万円
＝ 約2億2,370万円
想定表面利回り
年間満室賃料1,440万円の場合、
1,440万円 ÷ 2億2,370万円 ×100
＝ 約6.4％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.5万円 | 1,320万円 | 約5.9％ |
| 6.0万円 | 1,440万円 | 約6.4％ |
| 6.5万円 | 1,560万円 | 約7.0％ |
| 7.0万円 | 1,680万円 | 約7.5％ |
今回の試算では、**月額6万円で表面利回り約6.4％**です。
月額6.5万円程度が成立すれば、表面利回りは約7.0％まで上昇します。
そのため、この案件では新築25㎡住戸の実勢賃料査定が収益性を左右する重要なポイントです。
この案件の良い点
1．約350㎡のまとまった土地
土地面積349.71㎡と比較的まとまった敷地であるため、木造3階でも20戸規模の共同住宅を検討できます。
2．現況更地
販売資料では現況更地となっているため、既存建物の解体工程を省ける点はメリットです。
3．木造3階で20戸を確保
S造・RC造で高層化せず、
木造3階×20戸
とすることで、建築コストを比較的抑えながら戸数を確保する計画です。
4．1戸あたり土地原価を抑えやすい
土地価格7,850万円を20戸で割ると、
約393万円／戸
となります。
土地取得費を多数の住戸に分散できることが、本案件の事業性を支えるポイントです。
5．容積率に余裕がある
今回の住戸面積500㎡に対して、指定容積率200％による上限は約699㎡です。
容積を限界まで使う計画ではないため、共用部・設備・平面計画を比較的調整しやすい余地があります。
総合評価
八王子市元横山町3丁目は、
土地約350㎡・準工業地域・容積率200％・現況更地
という条件を活かし、木造3階建・25㎡×20戸・延床約600㎡
の中規模収益共同住宅として検討できる案件です。
今回の概算では、
土地＋建物：約2億2,370万円
に対して、
年間満室賃料：約1,440万円
表面利回り：約6.4％
となりました。
高層S造ではなく、木造3階で20戸を確保することで建築費を抑えながら収益性を確保できる案件と判断致します。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終協議が必要です。