【案件レビュー】大阪市東淀川区北江口4丁目
木造3階・25㎡×15戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市東淀川区北江口4丁目の売土地です。
Osaka Metro今里筋線「井高野」駅徒歩2分。約238㎡のまとまった土地について、**木造3階建・25㎡×15戸・延床約400㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格6,280万円、土地面積238.80㎡（約72.23坪）、第二種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率200％、北側公道約6.0m、接道間口約12.93mの土地となっています。
物件概要
- 所在地：大阪市東淀川区北江口4丁目
- 交通：Osaka Metro今里筋線「井高野」駅 徒歩2分
- 土地価格：6,280万円
- 土地面積：238.80㎡（約72.23坪）
- 土地権利：所有権
- 用途地域：第二種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 接道：北側公道 約6.0m
- 接道間口：約12.93m
- 現況：古家付
- 引渡し：相談
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×15戸
延床約400㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：15戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：375㎡
- 共用部等：約25㎡
- 延床面積：約400㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア5戸 × 3階＝15戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
本件は第二種中高層住居専用地域で、前面道路幅員が約6.0mのため、道路幅員による容積率は、6.0m × 0.4＝240％
となります。
したがって、指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率は200％
として検討できます。
容積対象床
土地面積238.80㎡に対して、
238.80㎡×200％
＝477.6㎡
が容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡×15戸
＝375㎡
です。
今回の計画では、
住戸375㎡＋共用部等約25㎡＝延床約400㎡
として整理します。
建蔽率の検討
指定建蔽率60％の場合、
238.80㎡×60％
＝約143.3㎡ですが、
準防火地域のため建蔽率は＋10％となります。
上記より、敷地面積約72坪、接道間口約12.9mという条件から見ても、木造3階の共同住宅として比較的平面計画を組みやすい土地です。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
井高野駅徒歩2分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.5万円／戸
として試算します。
満室想定年収
6.5万円 × 15戸 × 12か月
＝ 1,170万円／年
収益シミュレーション
土地費
6,280万円
建築費
木造3階建・延床400㎡
約121.0坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
121.0坪 × 80万円
＝ 約9,680万円
土地＋建物
6,280万円 ＋ 9,680万円
＝ 約1億5,960万円
※設計費・外構・地盤関連・諸申請・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,170万円の場合、
1,170万円 ÷ 1億5,960万円 ×100＝ 約7.3％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 1,080万円 | 約6.8％ |
| 6.5万円 | 1,170万円 | 約7.3％ |
| 7.0万円 | 1,260万円 | 約7.9％ |
| 7.5万円 | 1,350万円 | 約8.5％ |
今回の概算では、月額約6.2万円前後が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．井高野駅徒歩2分
駅徒歩2分という立地は、今回の案件の大きな強みです。
単身者向け賃貸住宅では駅距離が募集力に直結しやすく、長期的な賃貸需要を考えるうえでもプラス材料です。
2．約72坪のまとまった敷地
土地面積238.80㎡と十分な広さがあり、木造3階で15戸を確保しやすい規模です。
3．前面道路約6m・間口約12.9m
北側公道約6m、間口約12.93mと、共同住宅用地として比較的扱いやすい接道条件です。
4．木造3階で15戸を確保
高層S造ではなく、木造3階×15戸とすることで、建築コストを抑えながら戸数を確保する事業計画です。
5．概算利回り7％超
想定賃料6.5万円／戸で、
表面利回り約7.3％
となり、大阪案件として一つの目安となる7％を超える可能性があります。
総合評価
大阪市東淀川区北江口4丁目は、
井高野駅徒歩2分・土地約238㎡・前面道路約6m・間口約12.9m
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×15戸・延床約400㎡
の収益共同住宅として検討価値の高い案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億5,960万円
- 年間満室賃料：約1,170万円
- 想定表面利回り：約7.3％
となりました。
駅徒歩2分という立地を確保しながら、木造3階で15戸を配置することで、建築コストと収益性のバランスを狙う計画です。
本案件の特徴は、「駅徒歩2分 × 約72坪 × 木造3階 × 15戸」
大阪の新築収益物件として、収益性と立地のバランスが取れた案件候補と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政への最終確認が必要です。