【案件レビュー】大阪市旭区大宮1丁目
木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市旭区大宮1丁目の売土地です。
Osaka Metro谷町線「千林大宮」駅徒歩4分。土地登記面積161.08㎡の土地について、**木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、価格4,480万円、土地登記面積161.08㎡、土地有効面積約156.59㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率200％、東側公道約5.3m、南側道路約4.0mの土地として確認できます。
物件概要
- 所在地：大阪市旭区大宮1丁目
- 交通：Osaka Metro谷町線「千林大宮」駅 徒歩4分
- 土地価格：4,480万円
- 土地登記面積：161.08㎡
- 土地有効面積：約156.59㎡
- 土地権利：所有権
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 接道：東側公道 約5.3m
- 南側道路：約4.0m
- 東側接道長：約7.31m
- 現況：更地
- 建築条件：なし
東側道路は建築基準法42条1項1号道路、南側道路は42条1項3号道路となっています。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×9戸
延床約260㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約35㎡
- 延床面積：約260㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア3戸 × 3階＝9戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
本件は第一種住居地域で、東側前面道路幅員が約5.3mのため、道路幅員による容積率は、
5.3m × 0.4＝212％
となります。
したがって、指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率は200％
として検討できます。
容積対象床
今回は販売資料に記載された**土地有効面積約156.59㎡**を基準に安全側で確認します。
156.59㎡ × 200％
＝約313.2㎡
が容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 9戸
＝225㎡
したがって、
225㎡ ＜ 約313.2㎡
となり、住戸部分は容積率に対して十分余裕があります。
今回の計画では、
住戸225㎡＋共用部等約35㎡＝延床約260㎡
として整理します。
建蔽率の検討
販売資料記載の建蔽率は**80％**です。
土地有効面積約156.59㎡を基準とすると、
156.59㎡ × 80％
＝約125.3㎡
が建築面積の目安です。
延床260㎡を3階で単純平均すると、
260㎡ ÷ 3階
＝約86.7㎡／階
となります。
したがって、単純計算では、
約86.7㎡ ＜ 約125.3㎡
となり建蔽率には比較的余裕があります。
建築計画イメージ
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
合計、
25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定。
共用階段・廊下・エントランス等を含め、
延床約260㎡
として検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
千林大宮駅徒歩4分、大阪市旭区内の新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.0万円 × 9戸 × 12か月
＝ 756万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,480万円
建築費
木造3階建・延床260㎡
約78.7坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪
とすると、
78.7坪 × 80万円
＝ 約6,296万円
土地＋建物
4,480万円 ＋ 6,296万円
＝ 約1億776万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料756万円の場合、
756万円 ÷ 1億776万円 ×100＝ 約7.0％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**とほぼ同水準の試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.5万円 | 702万円 | 約6.5％ |
| 7.0万円 | 756万円 | 約7.0％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約7.5％ |
| 8.0万円 | 864万円 | 約8.0％ |
今回の概算では、月額約7.0万円前後が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．千林大宮駅徒歩4分
Osaka Metro谷町線「千林大宮」駅徒歩4分という駅近立地は、本案件の大きな魅力です。
単身者向け共同住宅では、駅距離は入居者募集における重要な要素の一つとなります。
2．大阪市内で土地約160㎡
土地登記面積161.08㎡、有効面積も約156.59㎡あり、木造3階の小規模共同住宅を検討するには使いやすい規模です。
3．東側道路約5.3m
東側前面道路が約5.3mあるため、道路容積率は212％となり、指定容積率200％を確保できます。
4．現況更地
販売資料上、現況は更地です。
既存建物の解体工程を必要としないため、事業スケジュールや初期費用を比較的整理しやすい点はプラス材料です。
5．木造3階で9戸を確保
高層S造ではなく、
木造3階×9戸
とすることで、建築コストを抑えながら、駅近立地を活かした単身者向け賃貸住宅を計画します。
6．概算利回り約7％
想定賃料7.0万円／戸の場合、
表面利回り約7.0％
となり、大阪案件として当社が一つの基準としている7％前後を確保できる可能性があります。
総合評価
大阪市旭区大宮1丁目は、
千林大宮駅徒歩4分・土地約160㎡・実効容積率200％・現況更地
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡
の収益共同住宅として検討価値のある案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億776万円
- 年間満室賃料：約756万円
- 想定表面利回り：約7.0％
となりました。
大阪市内の駅徒歩4分という立地を確保しながら、木造3階で建築コストを抑え、9戸の新築賃貸住宅として収益性を狙う計画です。
本案件の特徴は、「千林大宮駅徒歩4分 × 木造3階 × 25㎡×9戸」です。
約156㎡の有効敷地に対し、無理に高層化するのではなく、木造3階建で9戸を確保することで、建築費と賃貸商品性のバランスを取る計画としています。
大阪市内の駅近新築収益物件として、立地・建築費・収益性のバランスに注目したい案件候補と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。