【Case Review】東大阪市寿町2丁目｜木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東大阪市寿町2丁目の売土地です。
おおさか東線「JR長瀬」駅徒歩約3分。土地面積140.76㎡の敷地について、**木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格3,000万円、土地面積140.76㎡（約42.57坪）、第二種住居地域、建蔽率80％・容積率200％、東側公道約11m、セットバックなしの土地となっています。
物件概要
- 所在地：大阪府東大阪市寿町2丁目
- 交通：おおさか東線「JR長瀬」駅 徒歩約3分
- 土地価格：3,000万円
- 土地面積：140.76㎡（約42.57坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 用途地域：第二種住居地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：200％
- 接道：東側公道 約11m
- 道路種別：42条1項1号道路
- セットバック：なし
- 現況：建物付
- 引渡し：相談
- その他：解体更地渡し
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×9戸
延床約260㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約35㎡
- 延床面積：約260㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア3戸 × 3階＝9戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
本件は第二種住居地域で、前面道路幅員が約11mあるため、道路幅員による容積率は、
11m × 0.4＝440％
となります。
したがって、指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率は200％
として検討できます。
容積対象床
土地面積140.76㎡に対して、
140.76㎡ × 200％
＝281.52㎡
が容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 9戸
＝225㎡
です。
住戸225㎡＋共用部等約35㎡
＝延床約260㎡として整理します。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
単純計算では、
140.76㎡ × 80％
＝約112.6㎡
が建築面積の目安です。
延床260㎡を3階で単純平均すると、
260㎡ ÷ 3階
＝約86.7㎡／階
となります。
したがって、
約86.7㎡ ＜ 約112.6㎡
となり、建蔽率上は比較的余裕があります。
販売資料の概略図では、敷地はおおむね間口約9.3m・奥行約14mの比較的扱いやすい形状として確認できます。
建築計画イメージ
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
合計、25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定。
共用階段・廊下・エントランス等を含め、
延床約260㎡として検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
JR長瀬駅徒歩約3分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.8万円／戸
として試算します。
満室想定年収
6.8万円 × 9戸 × 12か月
＝ 734.4万円／年
収益シミュレーション
土地費
3,000万円
建築費
木造3階建・延床260㎡
約78.7坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
78.7坪 × 80万円
＝ 約6,296万円
土地＋建物
3,000万円 ＋ 6,296万円
＝ 約9,296万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料734.4万円の場合、
734.4万円 ÷ 9,296万円 ×100
＝ 約7.9％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 648万円 | 約7.0％ |
| 6.5万円 | 702万円 | 約7.6％ |
| 6.8万円 | 734.4万円 | 約7.9％ |
| 7.0万円 | 756万円 | 約8.1％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約8.7％ |
今回の概算では、月額約6.0万円前後が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．JR長瀬駅徒歩約3分
駅徒歩約3分という立地は、本案件の大きな魅力です。
単身者向け賃貸住宅では、駅距離の短さは募集力に直結しやすく、長期的な賃貸運用でもプラス材料となります。
2．土地価格3,000万円
土地面積140.76㎡に対して3,000万円という価格設定で、建築費とのバランスを取りやすい案件です。
3．前面道路約11m
東側公道約11mに接しており、道路幅員による容積率制限を受けにくい点もメリットです。
4．比較的扱いやすい敷地形状
概略図上、間口約9.3m・奥行約14m程度の形状で、木造3階建の共同住宅を検討しやすい土地です。
5．解体更地渡し
販売資料では、現況建物について解体更地渡しとされています。
既存建物の解体費を買主側で直接負担しない前提で事業計画を組みやすい点は大きなメリットです。
6．概算利回り7％超
想定賃料6.8万円／戸の場合、
面利回り約7.9％
となり、大阪案件として一つの目安となる7％を上回る可能性があります。
総合評価
東大阪市寿町2丁目は、
JR長瀬駅徒歩約3分・土地140.76㎡・前面道路約11m・土地価格3,000万円
という条件を活かし、木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡
の収益共同住宅として検討価値の高い案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約9,296万円
- 年間満室賃料：約734.4万円
- 想定表面利回り：約7.9％
となりました。
駅徒歩3分という立地を確保しながら、木造3階で建築コストを抑え、9戸を確保することで、立地と収益性の両立を狙う計画です。
大阪の新築収益物件として、駅距離・土地価格・建築コスト・収益性のバランスが取りやすい案件候補と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。