【Case Review】江戸川区東小岩3丁目｜S造6階・25㎡×11戸の収益共同住宅を検討
S造6階・25㎡×11戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都江戸川区東小岩3丁目 A区画の売土地です。
JR総武・中央緩行線「小岩」駅徒歩14分、京成本線「江戸川」駅徒歩11分。土地面積125.97㎡の敷地について、**S造6階建・25㎡×11戸・延床約350㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格9,250万円、土地面積125.97㎡（約38.1坪）、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率400％、北側公道約12.2m、また、敷地北側の一部が都市計画道路区域内（計画決定）となっています。
物件概要
- 所在地：東京都江戸川区東小岩3丁目
- 区画：A区画
- 交通①：JR総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩14分
- 交通②：京成本線「江戸川」駅 徒歩11分
- 土地価格：9,250万円
- 土地面積：125.97㎡（約38.1坪）
- 土地権利：所有権
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：400％
- 接道：北側公道 約12.2m
- 接道間口：約7.19m
- 建築条件：なし
- その他：敷地の一部が都市計画道路区域内（計画決定）
販売図面では、A区画・B区画の2区画が並んでおり、A区画はB区画より道路側間口を確保しやすい形状となっています。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造6階建
25㎡×11戸
延床約350㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：6階建
- 戸数：11戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：275㎡
- 共用部等：約75㎡
- 延床面積：約350㎡
- 想定間取り：1K～1DK
11戸のため、単純な「2戸×6階」ではなく、
2戸／階を基本とし、一部階を1戸
とする構成を想定します。
例えば、
- 1階：1戸
- 2階：2戸
- 3階：2戸
- 4階：2戸
- 5階：2戸
- 6階：2戸
で、合計11戸とするイメージです。
容積率の考え方
指定容積率は**400％**です。
本件は近隣商業地域で、前面道路幅員が約12.2mあるため、道路幅員による容積率制限は実質的に問題になりません。
したがって、基本的には、
実効容積率400％
として検討できます。
容積対象床
土地面積125.97㎡に対して、
125.97㎡ × 400％
＝約503.9㎡
が指定容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 11戸
＝275㎡
です。
今回の計画では、
住戸275㎡＋共用部等約75㎡＝延床約350㎡
として整理します。
ただし、本件では敷地北側の一部が都市計画道路区域内となっているため、実際の建築可能範囲については行政確認が必要です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
土地面積125.97㎡に対して、
125.97㎡ × 80％
＝約100.8㎡
が建築面積の目安です。
延床350㎡を6階で単純平均すると、
350㎡ ÷ 6階
＝約58.3㎡／階
となります。
建築計画イメージ
1階
25㎡×1戸
＋エントランス・EV・共用部等
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
4階
25㎡×2戸
5階
25㎡×2戸
6階
25㎡×2戸
合計、
25㎡×11戸＝275㎡
を住戸部分として想定。
共用廊下・階段・エントランス・EV等を含め、
延床約350㎡
として検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
小岩駅徒歩14分・江戸川駅徒歩11分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：9.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
9.0万円 × 11戸 × 12か月
＝ 1,188万円／年
収益シミュレーション
土地費
9,250万円
建築費
S造6階建・延床350㎡
約105.9坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、
105.9坪 × 120万円
＝ 約1億2,710万円
土地＋建物
9,250万円 ＋ 1億2,710万円
＝ 約2億1,960万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,188万円の場合、
1,188万円 ÷ 2億1,960万円 ×100
＝ 約5.4％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**には、今回の想定賃料9.0万円では届かない試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 8.0万円 | 1,056万円 | 約4.8％ |
| 8.5万円 | 1,122万円 | 約5.1％ |
| 9.0万円 | 1,188万円 | 約5.4％ |
| 9.5万円 | 1,254万円 | 約5.7％ |
| 10.0万円 | 1,320万円 | 約6.0％ |
今回の概算では、月額約10万円前後が表面利回り6％確保の目安となります。
この案件の良い点
1．近隣商業地域・容積率400％
125.97㎡という比較的コンパクトな土地ですが、指定容積率400％を活用できるため、中層共同住宅を検討しやすい条件です。
2．前面道路約12.2m
北側道路は約12.2mと十分な幅員があります。
道路幅員による容積率制限を受けにくく、指定容積率400％を活かしやすい点は大きなメリットです。
3．A区画は間口約7.19m
同時販売されているB区画と比較すると、A区画は道路側間口が広く、共同住宅の平面計画を組みやすい点が特徴です。
4．25㎡×11戸
極端に住戸面積を小さくするのではなく、
25㎡×11戸
とすることで、単身者向け新築賃貸住宅として一定の商品性を確保する計画です。
5．容積率に余裕がある
今回の延床350㎡は、指定容積率上限約504㎡に対して余裕があります。
都市計画道路の影響を考慮しながら、建物配置を調整しやすい点はメリットです。
総合評価
東京都江戸川区東小岩3丁目A区画は、
近隣商業地域・容積率400％・前面道路約12.2m
という条件を活かし、
S造6階建・25㎡×11戸・延床約350㎡
の収益共同住宅を検討できる案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億1,960万円
- 年間満室賃料：約1,188万円
- 想定表面利回り：約5.4％
となりました。
建築ボリュームそのものには余裕がありますが、現状の土地価格と建築費を前提とすると、収益性についてはもう一段の改善が必要です。
一方で、容積率400％を十分使い切っていないため、
戸数・延床・建築効率を再検討できる余地が残っている案件
でもあります。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。