【Case Review】泉佐野市鶴原2丁目｜木造3階・25㎡×24戸の収益共同住宅を検討
木造3階・25㎡×24戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府泉佐野市鶴原2丁目の売土地です。
南海本線「鶴原」駅徒歩5分。土地面積約360㎡のまとまった敷地について、**木造3階建・25㎡×24戸・延床約660㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格5,450万円、土地面積360.42㎡（約109.02坪）、市街化区域、建蔽率60％・容積率200％の土地であり、図面上も共同住宅を検討しやすいまとまった形状となっています。
物件概要
- 所在地：大阪府泉佐野市鶴原2丁目
- 交通：南海本線「鶴原」駅 徒歩5分
- 土地価格：5,450万円
- 土地面積：360.42㎡（約109.02坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 現況：更地
- 引渡し：相談
販売資料の区画図では、道路側間口約12.9m、奥行約22～26m程度の土地形状が確認できます。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×24戸
延床約660㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：24戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：600㎡
- 共用部等：約60㎡
- 延床面積：約660㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア8戸 × 3階＝24戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
土地面積360.42㎡に対して、
360.42㎡ × 200％
＝約720.8㎡
が指定容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 24戸
＝600㎡
です。
したがって、
600㎡ ＜ 約720.8㎡
となり、住戸部分は容積率に対して一定の余裕があります。
今回の計画では、
住戸600㎡＋共用部等約60㎡＝延床約660㎡
として整理します。
共同住宅の共用廊下・階段等については、一定の条件で容積率算定から除外されるため、実施設計段階では詳細な面積検証を行います。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
土地面積360.42㎡に対して、
360.42㎡ × 60％
＝約216.3㎡
が建築面積の基本的な上限目安です。
そのため、実施設計では延床640～660㎡程度を一つの検討レンジとして考えるのが安全です。
建築計画イメージ
1階
25㎡×8戸
2階
25㎡×8戸
3階
25㎡×8戸
合計、
25㎡×24戸＝600㎡
を住戸部分として想定。
共用階段・廊下・エントランス等を含め、
延床約660㎡
を目標ボリュームとして検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
鶴原駅徒歩5分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
6.0万円 × 24戸 × 12か月
＝ 1,728万円／年
収益シミュレーション
土地費
5,450万円
建築費
木造3階建・延床660㎡
約199.7坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪
とすると、
199.7坪 × 80万円
＝ 約1億5,972万円
土地＋建物
5,450万円 ＋ 1億5,972万円
＝ 約2億1,422万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,728万円の場合、
1,728万円 ÷ 2億1,422万円 ×100
＝ 約8.1％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.0万円 | 1,440万円 | 約6.7％ |
| 5.5万円 | 1,584万円 | 約7.4％ |
| 6.0万円 | 1,728万円 | 約8.1％ |
| 6.5万円 | 1,872万円 | 約8.7％ |
| 7.0万円 | 2,016万円 | 約9.4％ |
今回の概算では、月額約5.2万円前後が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
そのため、実勢賃料が5.5～6.0万円程度確保できれば、収益面では比較的余裕を持てる可能性があります。
この案件の良い点
1．鶴原駅徒歩5分
南海本線「鶴原」駅徒歩5分という駅近条件は、本案件の大きなメリットです。
郊外エリアでは特に駅距離が賃貸募集力に影響しやすいため、徒歩5分はプラス材料です。
2．約109坪のまとまった土地
土地面積は360.42㎡、約109坪あります。
木造3階建で多数の住戸を配置する場合、土地面積そのものに余裕があることは大きなメリットです。
3．土地価格5,450万円
約109坪の土地に対して5,450万円となっており、24戸規模の共同住宅用地として土地原価を比較的抑えやすい条件です。
4．木造3階で24戸を検討
高層S造ではなく、
木造3階×24戸
とすることで、建築コストを抑えながら戸数を確保する計画です。
24戸という一定のスケールを確保することで、土地取得費を各住戸へ分散しやすくなります。
5．概算表面利回り8％前後
想定賃料6.0万円／戸の場合、
表面利回り約8.1％となります。
大阪案件の目安7％を上回り、賃料が5.5万円の場合でも概算約7.4％となるため、収益面では比較的検討しやすい案件です。
注意点
1．延床660㎡は建蔽率上やや攻めた設定
今回の計画で最も重要な確認事項です。
建蔽率60％の場合の建築面積は約216.3㎡ですが、延床660㎡を3階で平均すると約220㎡／階となります。
そのため、延床660㎡をそのまま実現できるかは詳細設計での確認が必要です。
2．8戸／階の平面成立性
今回、1フロア8戸を想定しています。
実際には、
- 共用階段
- 廊下
- PS
- メーターボックス
- 採光
- 避難経路
を配置したうえで、25㎡×8戸を効率良く納める必要があります。
3．共用部約60㎡は効率の高い計画
24戸に対し、
住戸600㎡＋共用部等60㎡＝延床660㎡
としているため、共用部はかなりコンパクトな設定です。
詳細平面計画によって共用部が増える場合、延床面積または戸数の再調整が必要になる可能性があります。
4．24戸規模の付帯施設
24戸の共同住宅となるため、
- 駐輪場
- ゴミ置場
- 消防設備
- 避難経路
- 管理スペース
- 敷地内通路
- 泉佐野市の条例・指導基準
等を確認する必要があります。
5．実勢賃料の確認
今回の6.0万円／戸は事業性確認のための想定です。
最終判断では、鶴原駅周辺の新築・築浅25㎡クラスについて、
- 募集賃料
- 管理費
- 駅距離
- 設備仕様
- 成約状況
- 空室期間
まで確認する必要があります。
総合評価
泉佐野市鶴原2丁目は、
鶴原駅徒歩5分・土地約360㎡・土地価格5,450万円
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×24戸・延床約660㎡
という比較的大規模な木造共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億1,422万円
- 年間満室賃料：約1,728万円
- 想定表面利回り：約8.1％
となりました。
建蔽率と平面効率については詳細検討が必要ですが、土地原価を抑えながら24戸を確保できれば、大阪エリアの新築収益物件として高い収益性を狙える可能性があります。
仮に延床を若干圧縮しても、土地価格と24戸規模の戸数を考えると、収益性を維持できる可能性がある点が本案件の魅力です。
大阪南部の新築収益物件として、土地規模・駅距離・建築コスト・収益性のバランスに注目したい案件候補と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への確認協議が必要です。