【Case Review】豊中市長興寺南3丁目｜木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府豊中市長興寺南3丁目の売土地です。
阪急宝塚線「曽根」駅徒歩13分。土地面積149.02㎡の敷地について、**木造3階建・25㎡×9戸・延床約290㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,800万円、土地面積149.02㎡、第二種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率200％、北側公道約11m、接道約8.2m、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府豊中市長興寺南3丁目
- 交通①：阪急宝塚線「曽根」駅 徒歩13分
- 交通②：阪急宝塚線「岡町」駅 徒歩19分
- 土地価格：4,800万円
- 土地面積：149.02㎡（約45.07坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第二種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 前面道路：北側公道 約11m
- 接道：約8.2m
- 私道負担：なし
- 建築条件：なし
- 現況：上物あり・居住中
- 引渡し：相談
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×9戸
延床約290㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約65㎡
- 延床面積：約290㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
3戸／階 ×3階＝9戸
を想定します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
前面道路は約11m、第二種中高層住居専用地域ですので、
11m ×0.4＝440％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％です。
容積対象床
149.02㎡ ×200％＝ 約298.0㎡です。
今回の想定延床290㎡は、
290㎡ ＜ 約298㎡
となり、容積率上は上限内です。
したがって、本案件では容積率よりも建蔽率と各階の平面効率が成立性を左右します。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
149.02㎡ ×60％＝ 約89.4㎡
が建築面積の基本上限です。
一方、延床290㎡を3階で単純平均すると、
290㎡ ÷3階＝ 約96.7㎡／階です。
建築計画イメージ
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
合計、
25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、
延床約290㎡
を目標として検討します。
ただし、建蔽率との関係から、実際には各階床面積を調整する可能性があります。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算です。
阪急曽根駅徒歩13分、豊中市内の新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
7.5万円 ×9戸 ×12か月＝ 810万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,800万円
建築費
290㎡ ÷3.3058
＝約87.7坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
87.7坪 ×80万円＝ 約7,016万円
土地＋建物
4,800万円 ＋7,016万円
＝ 約1億1,816万円
※既存建物解体費・設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料810万円の場合、
810万円 ÷1億1,816万円 ×100＝ 約6.9％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**に、ほぼ近い水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 756万円 | 約6.4％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約6.9％ |
| 7.7万円 | 831.6万円 | 約7.0％ |
| 8.0万円 | 864万円 | 約7.3％ |
| 8.5万円 | 918万円 | 約7.8％ |
今回の概算では、
月額約7.7万円／戸
が表面利回り7％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．豊中市・阪急宝塚線沿線
曽根駅徒歩13分で、駅近とは言えないものの、北摂エリアとして一定の賃貸需要を期待できる立地です。
2．前面道路約11m
道路幅員が十分あり、道路容積率による制限を受けません。 レインズ資料 (2)
3．間口約8.2m
共同住宅用地として極端に狭い間口ではなく、木造3階の平面計画を検討しやすい条件です。
4．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選択し、収益性を重視した計画を検討できます。 レインズ資料 (2)
5．9戸確保時は7％ラインが視野
月額7.7万円前後を確保できれば、土地＋建物ベースで**表面利回り約7％**が見えてきます。
総合評価
豊中市長興寺南3丁目は、
土地約149㎡・前面道路約11m・間口約8.2m・容積率200％
という条件を活かし、木造3階建・25㎡×9戸・延床約290㎡
を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億1,816万円
- 年間満室賃料：約810万円
- 想定表面利回り：約6.9％
となりました。
9戸が成立し、月額7.7万円前後を確保できれば、大阪7％ラインを狙える可能性があります。
一方で、延床290㎡は建蔽率との関係でやや攻めた設定のため、まず平面計画による成立性確認が必要です。
9戸を確保できれば7％ラインが見える一方、8戸以下になると収益性が大きく変わるため、「戸数成立性」が事業判断の中心となる案件です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。