【Case Review】八王子市大谷町｜木造3階・25㎡×7戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都八王子市大谷町 A区画の売土地です。
JR八高線「北八王子」駅徒歩9分。土地面積125.20㎡の整形地について、**木造3階建・25㎡×7戸・延床約210㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格2,480万円、土地面積125.20㎡、第一種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率200％、南側公道約6.0m、接道間口約7.4mの土地となります。
物件概要
- 所在地：東京都八王子市大谷町
- 区画：A区画
- 交通：JR八高線「北八王子」駅 徒歩9分
- 土地価格：2,480万円
- 土地面積：125.20㎡（約37.87坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 高度地区：第二種高度地区
- 前面道路：南側公道 約6.0m
- 接道間口：約7.4m
- 現況：更地
- 建築条件：あり
南側道路に面しており、販売資料では陽当たり良好な立地として紹介されています。
ボリューム検討
今回の想定計画は
木造3階建
25㎡×7戸
延床約210㎡です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：7戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：175㎡
- 共用部等：約35㎡
- 延床面積：約210㎡
- 想定間取り：1K～1DK
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
前面道路は約6.0m、第一種中高層住居専用地域ですので、
6.0m ×0.4＝240％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％
です。
容積対象床
125.20㎡ ×200％＝ 約250.4㎡です。
今回の想定延床は約210㎡なので、
210㎡ ＜ 約250.4㎡
となり、容積率には比較的余裕があります。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
125.20㎡ ×60％＝ 約75.1㎡
が建築面積の基本上限です。
延床210㎡を3階で単純平均すると、
210㎡ ÷3階＝ 約70㎡／階
となります。
建築計画イメージ
一例として、
1階
25㎡×2戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×3戸
合計、25㎡×7戸＝175㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、
延床約210㎡とする計画です。
敷地は道路側間口約7.4m、奥行約16.7～16.8mの比較的素直な形状で、木造3階共同住宅との相性を検討しやすい土地です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
北八王子駅徒歩9分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
6.5万円 ×7戸 ×12か月＝ 546万円／年
収益シミュレーション
土地費
2,480万円
建築費
木造3階建・延床210㎡
210㎡ ÷3.3058
＝約63.5坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
63.5坪 ×80万円＝ 約5,080万円
土地＋建物
2,480万円 ＋5,080万円
＝ 約7,560万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料546万円の場合、
546万円 ÷7,560万円 ×100＝ 約7.2％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％
を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.5万円 | 462万円 | 約6.1％ |
| 6.0万円 | 504万円 | 約6.7％ |
| 6.5万円 | 546万円 | 約7.2％ |
| 7.0万円 | 588万円 | 約7.8％ |
| 7.5万円 | 630万円 | 約8.3％ |
今回の概算では、月額約5.4万円／戸が表面利回り6％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．北八王子駅徒歩9分
徒歩10分圏内で、単身者向け共同住宅として検討しやすい駅距離です。
2．土地価格2,480万円
約37.9坪の土地として取得価格が比較的軽く、総事業費を抑えやすい点が大きなメリットです。
3．南側6m公道
前面道路約6.0mのため道路容積率による減少がなく、指定容積率200％を利用できます。
4．間口約7.4m・整形地
道路側間口が約7.4mあり、奥行方向も比較的整っています。
小規模共同住宅として平面計画を組みやすい敷地形状です。
5．更地
現況更地のため、既存建物の解体工程を必要としません。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。