【Case Review】東大阪市楠根2丁目｜木造3階・25㎡×16戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東大阪市楠根2丁目の売土地です。
大阪メトロ中央線「長田」駅徒歩14分。土地面積264.51㎡の敷地について、**木造3階建・25㎡×16戸・延床約470㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格5,580万円、土地面積264.51㎡、準工業地域、建蔽率60％・容積率200％、東側公道約7.5m、接道約11.6m、建築条件なし、更地渡しの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府東大阪市楠根2丁目
- 交通：大阪メトロ中央線「長田」駅 徒歩14分
- 土地価格：5,580万円
- 土地面積：264.51㎡（約80.01坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：準工業地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 前面道路：東側公道 約7.5m
- 接道間口：約11.6m
- 私道負担：なし
- セットバック：なし
- 建築条件：なし
- 現況：上物あり
- 引渡し：更地渡し予定
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×16戸
延床約470㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：16戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：400㎡
- 共用部等：約70㎡
- 延床面積：約470㎡
- 想定間取り：1K～1DK
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
準工業地域で前面道路幅員は約7.5mのため、
7.5m ×0.6＝450％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％
です。
容積対象床
264.51㎡ ×200％＝ 約529㎡です。
今回の想定延床470㎡は、
470㎡ ＜ 約529㎡
となり、容積率上は一定の余裕があります。
共同住宅の共用廊下・階段等について容積率算定上の不算入が適用できれば、さらに計画上の余裕が生じる可能性があります。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
264.51㎡ ×60％＝ 約158.7㎡
が建築面積の基本上限です。
延床470㎡を3階で単純平均すると、
470㎡ ÷3階＝ 約156.7㎡／階です。
したがって、
約156.7㎡ ＜ 約158.7㎡
単純計算上は建蔽率の範囲内です。
ただし、ほぼ建蔽率上限まで使用する計画となるため、実際には外壁位置・庇・バルコニー・階段形状等を含めた詳細な建築面積検証が必要です。
建築計画イメージ
16戸を3階で構成する一例として、
1階
25㎡×5戸
2階
25㎡×5戸
3階
25㎡×6戸
合計、
25㎡×16戸＝400㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、
延床約470㎡
とする計画です。
敷地は道路側間口約11.6m、奥行約24m前後の比較的素直な形状で、木造3階共同住宅として効率的な住戸配置を検討しやすい土地です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
長田駅徒歩14分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.5万円／戸
として試算します。
満室想定年収
6.5万円 ×16戸 ×12か月
＝ 1,248万円／年
収益シミュレーション
土地費
5,580万円
建築費
木造3階建・延床470㎡
470㎡ ÷3.3058
＝約142.2坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
142.2坪 ×80万円
＝ 約1億1,376万円
土地＋建物
5,580万円 ＋1億1,376万円
＝ 約1億6,956万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金・インフラ工事等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,248万円の場合、
1,248万円 ÷1億6,956万円 ×100
＝ 約7.4％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.5万円 | 1,056万円 | 約6.2％ |
| 6.0万円 | 1,152万円 | 約6.8％ |
| 6.5万円 | 1,248万円 | 約7.4％ |
| 7.0万円 | 1,344万円 | 約7.9％ |
| 7.5万円 | 1,440万円 | 約8.5％ |
今回の概算では、月額約6.2万円／戸
が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．土地約80坪
264.51㎡の敷地があり、木造3階で16戸規模を検討できる土地サイズです。
2．前面道路約7.5m
道路幅員に余裕があり、道路容積率による減少を受けません。
工事車両の出入りや建築時の施工性という点でもプラスです。
3．間口約11.6m
共同住宅用地として一定の間口を確保しており、住戸配置・共用廊下・階段計画を検討しやすい条件です。
4．建築条件なし・更地渡し
建築条件がなく、施工会社・設計者を自由に選択できます。
また売主側で解体後、更地渡し予定となっています。
5．16戸確保時は7％ラインが視野
今回の概算では、月額6.5万円で**表面利回り約7.4％**となります。
大阪7％基準を上回る可能性がある点は、本案件の大きな魅力です。
総合評価
東大阪市楠根2丁目は、
土地約80坪・7.5m公道・間口約11.6m・準工業地域200％
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×16戸・延床約470㎡
を検討する中規模収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億6,956万円
- 年間満室賃料：約1,248万円
- 想定表面利回り：約7.4％
となりました。
大阪エリアの目標利回り7％を上回る可能性があり、戸数・土地価格・木造建築費のバランスが比較的良好な案件です。
大阪7％基準を狙える中規模木造案件として、詳細検討する価値の高い土地と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。