【Case Review】大阪市東住吉区照ケ丘矢田3丁目｜木造3階・25㎡×11戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市東住吉区照ケ丘矢田3丁目の売土地です。
近鉄南大阪線「矢田」駅徒歩5分。土地面積171.60㎡の敷地について、**木造3階建・25㎡×11戸・延床約330㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,880万円、土地171.60㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率200％、西側公道約4.5m、接道約13.8m、現況更地、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪市東住吉区照ケ丘矢田3丁目
- 交通：近鉄南大阪線「矢田」駅 徒歩5分
- 土地価格：4,880万円
- 土地面積：171.60㎡（約51.9坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 指定容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：西側公道 約4.5m
- 接道間口：約13.8m
- 建築条件：なし
- 現況：更地
- 引渡し：相談
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×11戸
延床約330㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：11戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：275㎡
- 共用部等：約55㎡
- 延床面積：約330㎡
- 想定間取り：1K～1DK
駅徒歩5分という立地を活かし、単身者向け25㎡住戸を11戸確保する計画です。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**ですが、第一種住居地域で前面道路幅員が約4.5mのため、道路幅員による容積率を確認します。
4.5m ×0.4＝180％
したがって、
実効容積率＝約180％
として検討します。
容積対象床
171.60㎡ ×180％＝ 約308.9㎡
です。
今回の住戸部分は、
25㎡ ×11戸＝275㎡
なので
275㎡ ＜ 約308.9㎡
となり、住戸部分については実効容積率の範囲内です。
一方、想定延床は330㎡なので、
330㎡－308.9㎡＝約21.1㎡
について、共用廊下・階段等の容積不算入を活用し、容積対象床を約309㎡以内に整理できるかが計画成立のポイントになります。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
171.60㎡ ×80％＝ 約137.3㎡
が建築面積の基本上限です。
延床330㎡を3階で単純平均すると、
330㎡ ÷3階＝約110㎡／階
となります。
したがって、
約110㎡ ＜ 約137.3㎡
となり、単純計算上は建蔽率に一定の余裕があります。
本案件では建蔽率よりも、道路幅員による実効容積率180％への対応が主要な設計条件になります。
建築計画イメージ
11戸を3階で構成する一例として、
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×4戸
3階
25㎡×4戸
合計、25㎡×11戸＝275㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS・エントランス等を含め、
延床約330㎡とする計画です。
敷地は西側道路への接道が約13.8mあり、約52坪の土地として共同住宅の平面を検討しやすい条件です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
矢田駅徒歩5分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：6.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
6.5万円 ×11戸 ×12か月＝ 858万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,880万円
建築費
木造3階建・延床330㎡
330㎡ ÷3.3058
＝約99.8坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、
99.8坪 ×80万円
＝ 約7,986万円
土地＋建物
4,880万円 ＋7,986万円
＝ 約1億2,866万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料858万円の場合、
858万円 ÷1億2,866万円 ×100
＝ 約6.7％となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％
にかなり近い水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 792万円 | 約6.2％ |
| 6.5万円 | 858万円 | 約6.7％ |
| 7.0万円 | 924万円 | 約7.2％ |
| 7.5万円 | 990万円 | 約7.7％ |
| 8.0万円 | 1,056万円 | 約8.2％ |
今回の概算では、
月額約6.8万円／戸
が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．矢田駅徒歩5分
近鉄南大阪線「矢田」駅徒歩5分という駅距離は、本案件の大きな魅力です。
単身者向け共同住宅では、徒歩5分圏という立地は賃貸募集上プラスになります。
2．土地約52坪
土地面積171.60㎡あり、小規模狭小地とは異なり、11戸規模の木造共同住宅を検討できる土地サイズです。
3．接道間口約13.8m
西側道路への接道間口が比較的広く、共同住宅の住戸配置やエントランス計画を検討しやすい条件です。
4．現況更地・建築条件なし
既存建物の解体を必要とせず、施工会社・設計者を自由に選択できます。
初期事業計画を組みやすい土地です。
5．11戸確保時は7％ラインが視野
月額6.8～7.0万円程度を確保できれば、今回の土地＋建物概算では大阪7％基準が見えてきます。
注意点
1．道路容積率による180％制限
指定容積率は200％ですが、前面道路約4.5mのため、初期検討では実効容積率180％として見る必要があります。
2．延床330㎡の成立性
容積対象床上限は約308.9㎡です。
そのため、延床330㎡を成立させるには、
約21㎡以上
を共用階段・廊下等の容積不算入部分として整理する必要があります。
3．11戸の平面計画
住戸面積だけで275㎡となります。
330㎡の延床にまとめるには、共用部等を約55㎡程度に抑える必要があり、
- 階段
- 廊下
- PS・MB
- エントランス
- ゴミ置場
- 駐輪場
を効率よく配置することが重要です。
4．測量・境界が未確定
販売資料では、現在測量中で、
境界確認未了のため面積および辺長は確定ではない
とされています。
最終的な設計ボリュームは確定測量後に再確認する必要があります。
5．実勢賃料の確認
今回の6.5万円は簡易事業性確認のための想定です。
矢田駅周辺の、
- 新築
- 25㎡前後
- 駅徒歩5分
- 1K・1DK
の募集・成約事例を確認し、6.8～7万円以上を確保できるかが収益性のポイントになります。
総合評価
大阪市東住吉区照ケ丘矢田3丁目は、
矢田駅徒歩5分・土地約52坪・接道約13.8m・現況更地
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×11戸・延床約330㎡
を検討する収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億2,866万円
- 年間満室賃料：約858万円
- 想定表面利回り：約6.7％
となりました。
想定賃料を7万円／戸まで確保できれば、表面利回りは**約7.2％**となり、大阪7％基準を超える可能性があります。
駅徒歩5分という立地力があり、11戸が成立すれば大阪7％基準を十分狙える可能性のある案件として、詳細検討する価値があると考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。販売資料では測量・境界確認中のため、土地面積・辺長は確定前です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。