【Case Review】大阪市西淀川区姫島1丁目｜木造3階・25㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市西淀川区姫島1丁目の売土地です。
阪神本線「姫島」駅徒歩3分。公簿土地面積82.62㎡のコンパクトな敷地について、
木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格3,280万円、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率300％、南側公道約5.41m、南東側公道約3.2m、現況更地、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪市西淀川区姫島1丁目
- 交通①：阪神本線「姫島」駅 徒歩3分
- 交通②：JR東西線「御幣島」駅 徒歩17分
- 土地価格：3,280万円
- 土地面積：82.62㎡（約24.99坪）
- 道路負担：12.03㎡
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：300％
- 防火指定：準防火地域
- 南側道路：公道 約5.41m
- 南側接道：約8.15m
- 南東側道路：公道 約3.2m
- 南東側接道：約8.82m
- 現況：更地
- 建築条件：なし
- 引渡し：相談
本物件は南側・南東側の二方道路に接しており、姫島駅徒歩3分という駅近立地です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×6戸
延床約180㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：150㎡
- 共用部等：約30㎡
- 延床面積：約180㎡
- 想定間取り：1K～1DK
- 防火仕様：準耐火仕様等を想定
2戸／階×3層を基本とした、小規模な駅近木造共同住宅を想定します。
容積率の考え方
指定容積率は**300％**です。
近隣商業地域で、南側前面道路幅員が約5.41mの場合、
5.41m ×0.6＝約324.6％
となります。
したがって、道路幅員による制限だけを見れば、
実効容積率＝300％
として検討できます。
ただし、本物件は**道路負担12.03㎡**があるため、実際の容積率算定に用いる敷地面積については建築確認上の整理が必要です。
仮に道路負担部分を除いた面積を単純計算すると、
82.62㎡－12.03㎡＝約70.59㎡
となります。
この場合、
70.59㎡×300％＝約211.8㎡
が容積対象床の一つの目安です。
今回の想定延床180㎡は、
180㎡ ＜ 約211.8㎡
となるため、容積率については一定の余裕があります。
建蔽率の検討
本物件の指定建蔽率は**80％**です。
また本物件は準防火地域に位置しています。
今回の共同住宅については、準耐火仕様または耐火仕様等、建築基準法上の所定の防火性能を満たす建物として計画することを前提とし、今回のボリューム検討では建蔽率80％を使用します。
さらに、本敷地は南側・南東側の二方道路に接しているため、大阪市の定める角地緩和の要件を満たす場合には、さらに建蔽率＋10％の緩和を受けられる可能性があります。
ただし、角地緩和については、
- 南東側約3.2m道路の道路種別
- 道路後退後の幅員
- 二道路の接し方
- 大阪市の角地指定基準
等の確認が必要です。
建築面積の検討
道路負担部分を除いた面積を安全側に、
約70.59㎡
と仮定します。
建蔽率80％の場合、
70.59㎡×80％
＝ 約56.5㎡
が基本的な建築面積の目安です。
一方、角地緩和が適用可能な場合は、さらに建築面積に余裕が生じる可能性があります。
今回の延床180㎡は、必ずしも各階を同じ60㎡とする必要はありません。
例えば、
- 1階：約55㎡
- 2階：約62.5㎡
- 3階：約62.5㎡
など、各階形状を調整しながら、建築面積・床面積・共用部を整理することで検討できます。
また、正式な敷地面積や建蔽率緩和の適用条件によっては、さらに計画上の余裕が生じます。
したがって今回の、木造3階建・延床約180㎡は、道路負担・防火仕様・角地緩和等を詳細確認することを前提に、十分検討可能な目標ボリュームと考えます。
建築計画イメージ
1階
25㎡×2戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
合計25㎡×6戸＝150㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、
延床約180㎡を目標とします。
駅徒歩3分という立地を活かし、コンパクトながら各住戸25㎡を確保した単身者向け共同住宅を計画します。
賃料想定
当社による初期事業性確認のための概算条件です。
姫島駅徒歩3分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.5万円×6戸×12か月
＝ 540万円／年
収益シミュレーション
土地費
3,280万円
建築費
木造3階建・延床180㎡
180㎡÷3.3058
＝約54.4坪
木造建築費を当社概算基準の
80万円／坪とすると、
54.4坪×80万円＝ 約4,356万円
土地＋建物
3,280万円＋4,356万円
＝ 約7,636万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・道路関連工事費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料540万円の場合、
540万円÷7,636万円×100
＝ 約7.1％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％
を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.5万円 | 468万円 | 約6.1％ |
| 7.0万円 | 504万円 | 約6.6％ |
| 7.5万円 | 540万円 | 約7.1％ |
| 8.0万円 | 576万円 | 約7.5％ |
| 8.5万円 | 612万円 | 約8.0％ |
今回の概算では、月額約7.4万円／戸が大阪7％基準を確保するおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．姫島駅徒歩3分
本案件最大の魅力です。阪神本線「姫島」駅徒歩3分という駅距離は、単身者向け賃貸住宅の募集上、大きな優位性があります。
2．近隣商業地域・容積率300％
土地は約25坪とコンパクトですが、高い指定容積率を利用できる可能性があります。
3．二方道路
南側・南東側の二方道路に接しています。
採光・通風・建物配置の自由度に加え、角地緩和が適用できる可能性もあります。
4．準防火地域を活かした建蔽率検討
準耐火仕様・耐火仕様等、所定の防火性能を満たす建築物として計画することで、法令上の建蔽率緩和を踏まえたボリューム検討が可能です。さらに角地緩和が適用できる場合は、追加の建蔽率緩和も検討できます。
5．現況更地
既存建物の解体工程を必要とせず、比較的早く事業計画に移行できます。
6．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選定できるため、木造3階の建築費を比較しながら事業計画を組むことができます。
7．6戸でも7％ラインが視野
戸数は6戸と小規模ですが、駅徒歩3分という立地力を活かし、7.5万円前後の賃料が成立すれば、今回の概算では**表面利回り約7.1％**となります。
総合評価
大阪市西淀川区姫島1丁目は、
姫島駅徒歩3分・近隣商業地域300％・二方道路・現況更地
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡
を検討する駅近型の小規模収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約7,636万円
- 年間満室賃料：約540万円
- 想定表面利回り：約7.1％
となりました。
大阪7％基準を上回る可能性があり、さらに準防火地域における防火性能による建蔽率緩和や、角地緩和の適用条件を整理することで、延床180㎡の成立性をより具体的に検証できる案件です。
法的ボリュームが確認できれば、姫島駅徒歩3分という立地力を活かし、大阪7％基準を狙える検討価値の高い小規模木造案件と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。販売資料には道路負担12.03㎡が記載されています。建蔽率緩和・角地緩和を含め、実際の建築敷地面積・建築面積・容積率については行政への最終確認が必要です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。