今回検討したのは、東大阪市菱江3丁目の売土地です。
近鉄けいはんな線「荒本」駅徒歩9分。実測152.26㎡の土地について、
S造6階建・25㎡×22戸・延床約690㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。

価格4,145万円、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率400％、防火地域、北側約39m公道に約6m接道、現況更地、建築条件なしの土地となります。

物件概要

所在地：大阪府東大阪市菱江3丁目
交通：近鉄けいはんな線「荒本」駅徒歩9分
土地価格：4,145万円
土地面積：152.26㎡（約46.06坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
都市計画：市街化区域
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
防火指定：防火地域
接道：北側公道約39m
接道間口：約6m
現況：更地
建築条件：なし
引渡し：即時

敷地図では、間口約6m、奥行約25mの細長い整形地で、収益共同住宅として縦方向に効率よく住戸を配置しやすい形状です。

ボリューム検討

今回の想定計画は、

S造6階建
25㎡×22戸
延床約690㎡

です。

想定建物

構造：鉄骨造
階数：6階建
戸数：22戸
住戸面積：25㎡／戸
住戸面積合計：550㎡
共用部等：約140㎡
延床面積：約690㎡
想定間取り：1K～1DK

住戸部分550㎡に対して共用部等約140㎡となり、
共用部率：約20.3％
です。
6階建・22戸規模として、EV・共用廊下・階段を含めた計画を想定します。

容積率の考え方

本物件の指定容積率は**400％**です。
前面道路は約39mあるため、道路幅員による容積率低下はありません。
したがって、
実効容積率＝400％
として検討できます。

容積対象床の上限

152.26㎡×400％＝ 約609.0㎡です。
一方、今回の想定延床は、約690㎡です。

その差は
690㎡－609㎡＝約81㎡
となります。

建蔽率の検討

指定建蔽率は**80％**です。
152.26㎡×80％＝ 約121.8㎡
が建築面積の基本上限です。

今回の延床690㎡を6階で単純平均すると、
690㎡÷6階＝約115㎡／階です。

したがって、約115㎡＜約121.8㎡

となり、単純計算上は建蔽率内に収まります。
さらに本物件は防火地域に位置しているため、建物の耐火仕様等による建蔽率緩和の適用可能性についても確認する価値があります。

建築計画イメージ

22戸を6階で構成する一例として、

1階

25㎡×2～3戸＋エントランス・共用部

2～6階

各階3～4戸程度

とし合計22戸を確保する計画です。

住戸部分：25㎡×22戸＝550㎡

共用部等：約140㎡

合計：延床約690㎡です。

敷地間口が約6mと比較的細いため、廊下・階段・EVを効率よくまとめる縦型プランが重要になります。

賃料想定

ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
荒本駅徒歩9分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、

今回は、
想定賃料：7.8万円／戸
として試算します。

満室想定年収

7.8万円×22戸×12か月

＝ 2,059.2万円／年

収益シミュレーション

土地費

4,145万円

建築費

S造6階建・延床690㎡
690㎡÷3.3058
＝約208.7坪

S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、

208.7坪×120万円
＝ 約2億5,047万円

土地＋建物

4,145万円＋2億5,047万円
＝ 約2億9,192万円

※設計費・外構費・杭工事・地盤改良・EV・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。

想定表面利回り

年間満室賃料2,059.2万円の場合、
2,059.2万円÷2億9,192万円×100
＝ 約7.1％
となります。

大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
6.5万円	1,716万円	約5.9％
7.0万円	1,848万円	約6.3％
7.5万円	1,980万円	約6.8％
7.8万円	2,059万円	約7.1％
8.0万円	2,112万円	約7.2％
8.5万円	2,244万円	約7.7％

今回の概算では、

月額約7.74万円／戸

が表面利回り7％を確保するおおよその目安になります。

この案件の良い点

1．近隣商業地域・容積率400％

約46坪の敷地ですが、指定容積率400％を活かすことで、22戸規模のS造共同住宅を検討できます。

2．中央大通沿い・前面道路約39m

北側は約39mの公道に接しています。
道路容積率による制限を受けず、施工時の工事車両動線という点でも有利です。

3．荒本駅徒歩9分

近鉄けいはんな線「荒本」駅徒歩9分で、大阪市内方面へのアクセスを確保できます。

4．現況更地

既存建物の解体工事を必要とせず、事業化までの工程を短縮しやすい土地です。

5．建築条件なし

施工会社や設計者を自由に選定でき、S造建築費を比較しながら事業計画を組むことができます。

6．22戸のスケールメリット

22戸を確保することで、

EV
共用階段
設計費
外構費
設備費

等の固定費を各住戸へ分散しやすくなります。

7．大阪7％基準が見える

今回の概算では、平均賃料7.8万円で表面利回り約7.1％。

荒本駅周辺で新築25㎡の実勢賃料が7.8万円前後成立するかが重要ですが、成立すれば大阪7％基準をクリアできる可能性があります。

総合評価

東大阪市菱江3丁目は、
荒本駅徒歩9分・近隣商業地域400％・39m公道・現況更地
という条件を活かし、S造6階建・25㎡×22戸・延床約690㎡
を検討する中規模収益マンション案件です。