今回検討したのは、東京都調布市多摩川2丁目の売土地です。
JR南武線「矢野口」駅徒歩10分。土地面積179.20㎡の敷地について、
S造4階建・25㎡×12戸・延床約350㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。

価格5,500万円、準工業地域、建蔽率60％・容積率200％、準防火地域、南西側公道約8m、現況更地、建築条件なしの土地となります。

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物件概要

• 所在地：東京都調布市多摩川2丁目
• 交通①：JR南武線「矢野口」駅 徒歩10分
• 交通②：京王相模原線「京王多摩川」駅 徒歩15分
• 土地価格：5,500万円
• 土地面積：179.20㎡（約54.20坪）
• 土地権利：所有権
• 地目：宅地
• 都市計画：市街化区域
• 用途地域：準工業地域
• 建蔽率：60％
• 容積率：200％
• 防火指定：準防火地域
• 接道：南西側公道 約8m
• 私道負担：なし
• セットバック：なし
• 現況：更地
• 建築条件：なし
• 引渡し：相談

 

ボリューム検討

今回の想定計画は、

S造4階建
25㎡×12戸
延床約350㎡

です。

想定建物

• 構造：鉄骨造
• 階数：4階建
• 戸数：12戸
• 住戸面積：25㎡／戸
• 住戸面積合計：300㎡
• 共用部等：約50㎡
• 延床面積：約350㎡
• 想定間取り：1K～1DK

住戸部分300㎡に対して共用部等約50㎡となり、
共用部率：約14.3％
を想定します。

容積率の考え方

本物件の指定容積率は**200％**です。
準工業地域で前面道路幅員は約8mありますので、
8m×0.6＝480％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％です。

容積対象床

179.20㎡×200％
＝ 358.4㎡
です。

今回の想定延床は約350㎡なので、

350㎡＜358.4㎡

となり、延床全体を単純に容積対象床として見ても指定容積率内に収まります。

そのため、本案件は共用廊下・階段等の容積率不算入に大きく依存せず、比較的余裕を持って計画できる点が特徴です。

建蔽率の検討

指定建蔽率は**60％**です。
179.20㎡×60％＝ 約107.5㎡
が建築面積の上限目安です。
延床350㎡を4階で単純平均すると、
350㎡÷4階＝約87.5㎡／階です。

したがって、約87.5㎡＜約107.5㎡
となり、建蔽率にも一定の余裕があります。

敷地内に、

• エントランス
• 駐輪場
• ゴミ置場
• 設備スペース
• 避難動線

等を確保しながら計画できる可能性があります。

建築計画イメージ

12戸を4階で構成する場合、

1階

25㎡×3戸

2階

25㎡×3戸

3階

25㎡×3戸

4階

25㎡×3戸

合計25㎡×12戸＝300㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・エントランス・PS等を含め、
延床約350㎡
とする計画です。

各階3戸×4層という比較的シンプルな構成のため、上下階の構造壁・設備配管を揃えやすい点もメリットです。

賃料想定

ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
矢野口駅徒歩10分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：8.0万円／戸
として試算します。

満室想定年収

8.0万円×12戸×12か月＝ 1,152万円／年

収益シミュレーション

土地費

5,500万円

建築費

S造4階建・延床350㎡
350㎡÷3.3058
＝約105.9坪

S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪
とすると105.9坪×120万円
＝ 約1億2,704万円

土地＋建物

5,500万円＋1億2,704万円
＝ 約1億8,204万円

※設計費・外構費・地盤関連費・杭工事・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。

想定表面利回り

年間満室賃料1,152万円の場合、
1,152万円÷1億8,204万円×100
＝ 約6.3％となります。

東京エリアで当社が一つの目安としている
表面利回り6％を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
7.0万円	1,008万円	約5.5％
7.5万円	1,080万円	約5.9％
8.0万円	1,152万円	約6.3％
8.5万円	1,224万円	約6.7％
9.0万円	1,296万円	約7.1％

今回の概算では、月額約7.6万円／戸が表面利回り6％確保のおおよその目安になります。

この案件の良い点

1．土地約54坪

179.20㎡のまとまった敷地があり、S造4階・12戸程度の共同住宅を計画できます。

2．前面道路約8m

南西側約8mの公道に接しており、道路幅員による容積率低下を受けません。
工事車両の出入りという点でもメリットがあります。

3．容積率に余裕

容積上限約358.4㎡に対して、今回の延床は約350㎡です。
共用部不算入を大きく利用しなくても成立を検討できるため、法規上比較的素直な計画です。

4．建蔽率にも余裕

想定建築面積約87.5㎡に対し、上限目安は約107.5㎡。
敷地内空地を一定程度確保できます。

5．各階3戸×4層のシンプルな構成

住戸・水回り・PS等を上下階で揃えやすく、設計・施工上も合理的な計画にしやすい構成です。

6．現況更地

既存建物の解体工程がなく、比較的早く事業計画へ移行できます。

7．東京6％基準が視野

今回の概算では、平均賃料8万円で表面利回り約6.3％。
平均賃料約7.6万円程度から東京6％基準が見えてきます。

総合評価

調布市多摩川2丁目は、
土地約54坪・8m公道・準工業地域200％・現況更地
という条件を活かし、
S造4階建・25㎡×12戸・延床約350㎡
を検討する中規模収益共同住宅案件です。

今回の概算では、

• 土地＋建物：約1億8,204万円
• 年間満室賃料：約1,152万円
• 想定表面利回り：約6.3％

となりました。

東京6％基準を上回る可能性があり、さらに延床350㎡が指定容積率内にほぼそのまま収まるため、法規的にも比較的整理しやすい計画です。

東京6％基準を狙いながら、法規・規模・収益性のバランスを取りやすいS造共同住宅候補と考えます。

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※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては行政等への最終確認が必要です。

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