今回検討したのは、大阪府守口市藤田町3丁目の売土地です。
京阪本線「大和田」駅徒歩8分。土地面積176.95㎡（約53.52坪）の敷地について、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格3,780万円、第二種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率180％、南側公道約4.5m、接道間口約14.5mの土地となります。

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物件概要

• 所在地：大阪府守口市藤田町3丁目
• 交通①：京阪本線「大和田」駅 徒歩8分
• 交通②：京阪本線「古川橋」駅 徒歩12分
• 交通③：京阪本線「萱島」駅 徒歩17分
• 土地価格：3,780万円
• 土地面積：176.95㎡（約53.52坪）
• 土地権利：所有権
• 地目：宅地
• 都市計画：市街化区域
• 用途地域：第二種中高層住居専用地域
• 建蔽率：60％
• 容積率：180％
• 防火指定：準防火地域
• 接道：南側公道 約4.5m
• 接道間口：約14.5m
• 現況：建物あり
• 引渡し：現況／相談

敷地図では、南側道路に約14.5m接しており、共同住宅計画として比較的扱いやすい間口を確保しています。

ボリューム検討

今回の想定計画は、

木造3階建
25㎡×9戸
延床約260㎡

です。

想定建物

• 構造：木造
• 階数：3階建
• 戸数：9戸
• 住戸面積：25㎡／戸
• 住戸面積合計：225㎡
• 共用部等：約35㎡
• 延床面積：約260㎡
• 想定間取り：1K～1DK

住戸部分225㎡に対し、共用部等約35㎡となり、
共用部率：約13.5％を想定します。

容積率の考え方

本物件の指定容積率は**180％**です。
前面道路幅員は約4.5mで、住居系用途地域のため、
4.5m×0.4＝180％となります。
したがって、実効容積率＝180％です。

容積対象床

176.95㎡×180％＝ 約318.5㎡です。
今回の想定延床は約260㎡なので、
260㎡＜318.5㎡
となり、容積率には十分な余裕があります。

建蔽率の検討

指定建蔽率は**60％**です。
176.95㎡×60％＝ 約106.2㎡
が建築面積の基本上限です。

延床260㎡を3階で単純平均すると、
260㎡÷3階＝約86.7㎡／階です。

敷地内に、

• 駐輪場
• ゴミ置場
• 共用通路
• 設備スペース
• 避難空地

等を確保しながら計画しやすい規模です。

建築計画イメージ

9戸を3階で構成する場合、

1階

25㎡×3戸

2階

25㎡×3戸

3階

25㎡×3戸

合計、25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS・エントランス等を含め、
延床約260㎡とする計画です。

各階3戸×3層というシンプルな構成のため、住戸配置・水回り・構造壁を上下階で揃えやすい点もメリットです。

賃料想定

ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
大和田駅徒歩8分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸として試算します。

満室想定年収

7.0万円×9戸×12か月＝ 756万円／年

収益シミュレーション

土地費

3,780万円

建築費

木造3階建・延床260㎡
260㎡÷3.3058
＝約78.6坪

木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、

78.6坪×80万円＝ 約6,292万円

土地＋建物

3,780万円＋6,292万円

＝ 約1億72万円

※設計費・外構費・既存建物解体費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。

想定表面利回り

年間満室賃料756万円の場合
756万円÷1億72万円×100＝ 約7.5％
となります。

大阪エリアで当社が一つの目安としている
表面利回り7％
を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
6.0万円	648万円	約6.4％
6.5万円	702万円	約7.0％
7.0万円	756万円	約7.5％
7.5万円	810万円	約8.0％
8.0万円	864万円	約8.6％

今回の概算では
月額約6.5万円／戸
が表面利回り7％を確保するおおよその目安になります。

この案件の良い点

1．大和田駅徒歩8分

京阪本線「大和田」駅徒歩8分という立地で、単身者向け共同住宅として一定の募集力が期待できます。

2．土地約53.5坪

176.95㎡のまとまった敷地があり、木造3階・9戸を無理なく検討できる規模です。

3．接道間口約14.5m

本案件の大きな特徴です。

共同住宅計画では道路幅員だけでなく接道間口が重要ですが、本案件は南側道路に約14.5m接しており、建物入口・駐輪場・共用動線を計画しやすい条件です。

4．容積率に余裕

容積対象床約318.5㎡に対して、今回の延床は約260㎡。
指定容積率を無理に使い切らず、余裕を持った計画です。

5．建蔽率にも余裕

建築面積上限約106.2㎡に対し、1フロア平均約86.7㎡。
外部空間を確保しやすい計画です。

6．3戸×3層のシンプルな構成

各階3戸とすることで、

• 水回り
• PS
• 構造壁
• 共用階段

等を上下階で整理しやすく、木造共同住宅として合理的なプランを作りやすい構成です。

7．大阪7％基準を狙いやすい

今回の概算では、
平均賃料6.5万円で約7.0％、
7.0万円で約7.5％。

大阪7％基準に対して一定の余裕があります。

総合評価

守口市藤田町3丁目は、
大和田駅徒歩8分・土地約53.5坪・接道間口約14.5m・4.5m公道
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡
を検討する収益共同住宅案件です。

今回の概算では、

• 土地＋建物：約1億72万円
• 年間満室賃料：約756万円
• 想定表面利回り：約7.5％

となりました。

平均賃料6.5万円程度でも大阪7％基準が見えるため、収益性には比較的余裕があります。

大阪7％基準を比較的余裕を持って狙える、バランスの良い木造収益共同住宅候補と考えます。

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※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。

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