【Case Review】東大阪市高井田本通7丁目｜S造6階・25㎡×16戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府東大阪市高井田本通7丁目の売土地です。
大阪メトロ中央線「高井田」駅、おおさか東線「高井田中央」駅のいずれも徒歩5分。
土地面積121.99㎡（約36.91坪）の敷地について、
S造6階建・25㎡×16戸・延床約525㎡の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,180万円、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率400％、防火地域、東側約8m公道、現況更地、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府東大阪市高井田本通7丁目
- 交通①：大阪メトロ中央線「高井田」駅 徒歩5分
- 交通②：おおさか東線「高井田中央」駅 徒歩5分
- 土地価格：4,180万円
- 土地面積：121.99㎡（約36.91坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：400％
- 防火指定：防火地域
- 接道：東側公道 約8m
- 接道間口：約6.4m
- 現況：更地
- 建築条件：なし
敷地はおおむね、間口約6.4m × 奥行約19m
の細長い整形地で、縦方向に効率よく共同住宅を計画しやすい形状です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造6階建
25㎡×16戸
延床約525㎡
です。
想定建物
- 構造：鉄骨造
- 階数：6階建
- 戸数：16戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：400㎡
- 共用部等：約125㎡
- 延床面積：約525㎡
- 想定間取り：1K～1DK
- EV：設置想定
住戸部分400㎡に対し、共用部等は約125㎡。
共用部率：約23.8％
を想定します。
容積率の考え方
本物件の指定容積率は**400％**です。
前面道路幅員は約8m、近隣商業地域のため、
8m×0.6＝480％
となります。
指定容積率400％の方が小さいため、
実効容積率＝400％です。
容積対象床の上限
121.99㎡×400％＝ 約488.0㎡です。
一方、今回の想定延床は、約525㎡です。
住戸400㎡＋容積率不算入となる共用部＋その他共用部分
という構成で、延床約525㎡を目標とします。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
121.99㎡×80％＝ 約97.6㎡
が基本的な建築面積の上限目安です。
今回の延床525㎡を6階で単純平均すると、
525㎡÷6階＝約87.5㎡／階です。
したがって、約87.5㎡＜約97.6㎡
となり、単純計算上は建蔽率内に収まります。
また本物件は防火地域ですので、建物を耐火建築物として計画する場合の建蔽率緩和についても確認する価値があります。
建築計画イメージ
16戸を6階で構成する一例として、
1階
25㎡×1～2戸
＋エントランス・EV・共用部
2～5階
各階3戸程度
6階
2～3戸
として、合計16戸を確保する計画です。
住戸部分：25㎡×16戸＝400㎡
共用部等：約125㎡
合計：延床約525㎡
です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
高井田駅徒歩5分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、
今回は、想定賃料：8.0万円／戸として試算します。
満室想定年収
8.0万円×16戸×12か月＝ 1,536万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,180万円
建築費
S造6階建・延床525㎡
525㎡÷3.3058
＝約158.8坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、
158.8坪×120万円＝ 約1億9,059万円
土地＋建物
4,180万円＋1億9,059万円＝ 約2億3,239万円
※設計費・外構費・EV・杭工事・地盤改良・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,536万円の場合、
1,536万円÷2億3,239万円×100
＝ 約6.6％となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％にはやや届かない試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 1,344万円 | 約5.8％ |
| 7.5万円 | 1,440万円 | 約6.2％ |
| 8.0万円 | 1,536万円 | 約6.6％ |
| 8.5万円 | 1,632万円 | 約7.0％ |
| 9.0万円 | 1,728万円 | 約7.4％ |
今回の概算では、月額約8.5万円／戸
が大阪7％基準を確保するおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．2駅徒歩5分
大阪メトロ中央線「高井田」駅と、おおさか東線「高井田中央」駅の両方が徒歩5分。
交通利便性は本案件の大きな魅力です。
2．近隣商業地域・容積率400％
土地約37坪とコンパクトですが、高い容積率を活かして16戸規模まで検討できます。
3．前面道路約8m
道路容積率の低減を受けず、400％を利用できます。
工事車両動線という点でも比較的計画しやすい条件です。
4．接道間口約6.4m
狭小地ではありますが、共同住宅計画に必要な接道幅を一定程度確保しています。
5．現況更地
既存建物の解体工程を必要とせず、比較的早く事業計画へ移行できます。
6．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選択でき、S造建築費を比較しながら計画できます。
7．16戸による土地原価の分散
土地価格4,180万円を16戸に分散すると、
土地原価は単純計算で約261万円／戸
都市型S造案件として土地原価を抑えやすい点は魅力です。
総合評価
東大阪市高井田本通7丁目は、
高井田駅徒歩5分・高井田中央駅徒歩5分・近隣商業地域400％・8m公道・現況更地
という条件を活かし、S造6階建・25㎡×16戸・延床約525㎡
を検討する都市型収益マンション案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億3,239万円
- 年間満室賃料：約1,536万円
- 想定表面利回り：約6.6％
となりました。
大阪7％基準に対してはやや不足しますが、平均賃料8.5万円程度が成立すれば7％ラインが見えてきます。
十分検討価値があり、賃料と建築費を最適化できれば大阪7％基準を狙える都市型S造案件と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。