【Case Review】葛飾区青戸7丁目｜木造3階・25㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都葛飾区青戸7丁目の売土地です。
京成本線・京成押上線「青砥」駅徒歩12分。土地面積88.38㎡の敷地について、
木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格5,280万円、第一種住居地域、建蔽率60％・容積率200％、準防火地域、南側約8.8m公道・北側約4m道路の土地となります。
物件概要
- 所在地：東京都葛飾区青戸7丁目
- 交通：京成本線・京成押上線「青砥」駅 徒歩12分
- 土地価格：5,280万円
- 土地面積：88.38㎡（約26.73坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 高度地区：第二種高度地区
- 南側道路：公道 約8.8m
- 北側道路：約4.0m
- 現況：古家あり
- 建築条件：なし
敷地は間口約5.7m、奥行約15m前後の比較的細長い形状です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×6戸
延床約180㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：150㎡
- 共用部等：約30㎡
- 延床面積：約180㎡
- 想定間取り：1K～1DK
住戸部分150㎡に対し、共用部等約30㎡となり、
共用部率：約16.7％
を想定します。
容積率の検討
本物件の指定容積率は**200％**です。
南側前面道路は約8.8mありますので、
8.8m×0.4＝352％
となります。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％です。
容積対象床上限
88.38㎡×200％
＝ 約176.8㎡です。
今回の住戸部分は、
25㎡×6戸＝150㎡です。
したがって、
150㎡＜約176.8㎡
となり、住戸部分については容積率内に十分収まります。
今回の延床約180㎡との差は、
180㎡－150㎡＝約30㎡です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
基本上限は、
88.38㎡×60％
＝ 約53.0㎡
です。
本物件は準防火地域のため、所定の準耐火仕様等の条件を満たす建築物として計画し、建蔽率＋10％の緩和を適用できる場合、
建蔽率70％として検討できます。
この場合、
88.38㎡×70％＝ 約61.9㎡です。
今回の延床180㎡を3階で単純平均すると、
180㎡÷3階＝60㎡／階となります。
したがって、建蔽率70％の緩和が適用できる場合、
60㎡＜約61.9㎡
となり
木造3階・延床180㎡は建蔽率上も成立余地が高まります。
このため、本案件では準耐火仕様等による建蔽率緩和の適用確認が重要です。
建築計画イメージ
6戸を3階で構成する場合、
1階
25㎡×2戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
合計、
25㎡×6戸＝150㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め延床約180㎡を目標とします。
各階2戸×3層というシンプルな構成なので、住戸配置・設備配管・構造計画を整理しやすい点もメリットです。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
青砥駅徒歩12分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：8.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
8.5万円×6戸×12か月＝ 612万円／年
収益シミュレーション
土地費
5,280万円
建築費
木造3階建・延床180㎡
180㎡÷3.3058＝約54.4坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪
とすると、54.4坪×80万円＝ 約4,356万円
土地＋建物
5,280万円＋4,356万円＝ 約9,636万円
※設計費・外構費・既存建物解体費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料612万円の場合、
612万円÷9,636万円×100
＝ 約6.4％となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.5万円 | 540万円 | 約5.6％ |
| 8.0万円 | 576万円 | 約6.0％ |
| 8.5万円 | 612万円 | 約6.4％ |
| 9.0万円 | 648万円 | 約6.7％ |
| 9.5万円 | 684万円 | 約7.1％ |
今回の概算では、月額約8.0万円／戸が東京6％基準を確保するおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．青砥エリア
京成本線・京成押上線が利用でき、都心・空港方面へのアクセスを確保しやすい立地です。
2．南側約8.8m公道
住居系用途地域ですが、前面道路幅員による容積率低下を受けません。
3．二方道路
南側約8.8m、北側約4mの道路に接しています。
採光・通風・避難計画・建物配置の自由度を確保しやすい条件です。
4．各階2戸×3層のシンプルな構成
住戸・設備・構造を上下階で揃えやすく、木造3階共同住宅として合理的な構成です。
5．東京6％基準が見える
今回の概算では、
平均賃料8万円で約6.0％、
8.5万円で約6.4％。
東京6％基準を比較的現実的な賃料設定で狙える可能性があります。
総合評価
葛飾区青戸7丁目は、
青砥駅徒歩12分・南側8.8m公道・二方道路
という条件を活かし、木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡
を検討する収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約9,636万円
- 年間満室賃料：約612万円
- 想定表面利回り：約6.4％
となりました。
東京6％基準を狙いながら、法規的にも前案より現実性が大きく向上した木造共同住宅候補と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。建蔽率緩和・共用部の容積率不算入等については、正式な法規確認が必要です。